Intéressant, le viager?

L'immobilier est le quatrième pilier de pension des Belges. et la rente viagère s'inscrit dans cette optique. Entretien avec Alexandre Gelfged (Viagerbel), expert immobilier spécialisé. Il varie selon chaque situation. Car le viager, au final, ce n'est qu'un contrat entre deux parties. On couche sur le papier ce qu'on désire comme accord même s'il y a des usages en Belgique. Il existe plusieurs types de viagers: occupé, libre, mais aussi des alternatives comme la vente à terme libre et la vente à terme occupé. Sans oublier la vente de pleine propriété contre bail à vie. Mais pour recentrer le débat, disons qu'il y a essentiellement le viager occupé et le viager libre. Le viager occupé, qui représente l'écrasante majorité des contrats, est une vente de nue-propriété avec réserve d'usufruit à vie. Cela signifie que la personne vend la propriété qui est nue, mais il garde les clés de l'habitation pour l'occuper ou la louer. C'est l'usufruit. Il existe aussi le viager libre, la vente de pleine propriété. On vend tout: la pleine propriété et l'usufruit. Dans les deux situations, le prix n'est pas payé en une fois. Il y a un bouquet et des rentes qui sont limitées dans le temps en Belgique, non par la loi, mais par les usages. Oui, il n'y a plus d'arrière-pensées à la Jeanne Calment. Cette doyenne de l'humanité qui est morte à l'âge de 122 ans. Mais à ses 90 ans, sans héritier, elle avait décidé de vendre son appartement en viager à un notaire de 47 ans qui est décédé avant elle! Aujourd'hui, le viager est essentiellement un placement pour le débirentier, soit l'acquéreur d'un bien immobilier vendu en viager. Et c'est un moyen rassurant pour le crédirentier (le vendeur) de rester dans ses murs tout en ayant des revenus mensuels supérieurs. Cela fait plus de vingt-cinq ans que je suis dans le métier et j'observe qu'aujourd'hui environ 60% de viagers sont demandés par des personnes qui veulent augmenter leur pouvoir d'achat, car leur pension n'est pas ou plus assez élevée par rapport au coût de la vie. Ils n'avaient pas prévu de vivre aussi longtemps. Ils n'avaient pas souscrit d'assurances complémentaires, notamment pour les soins de santé. Ils se retrouvent à devoir payer des charges, des soins médicaux, ou tout simplement ils ont envie d'encore profiter de la vie et de garder un certain train de vie. Cela concerne tous les publics de pensionnés: ils ont été ouvriers, employés, cadres supérieurs... L'immense majorité de ces crédirentiers n'ont pas d'enfants. Donc, ils se disent qu'ils peuvent vendre leur bien tout en continuant à y habiter et ne rien changer à leurs habitudes. Ils deviennent rentiers tout en bénéficiant d'un cadre juridique sécurisant. Précision d'importance: tant la rente que le bouquet sont "net" d'impôts. Absolument, c'est le cas pour environ 30% des cas. Les crédirentiers n'ont pas nécessairement besoin d'argent, mais ils se disent qu'ils peuvent donner l'argent de leur bouquet à l'une ou l'autre personne qu'ils apprécient, mais qui n'est pas en ligne directe. Le viager est alors un instrument pour réduire l'impôt sur la succession. Enfin, et cela représente environ 10% des cas, le viager peut servir pour déshériter ses enfants, pour diverses raisons qui leur sont propres notamment quand il n'y a plus de contact. C'est tout à fait légal puisqu'il s'agit de vente immobilière. Et libre aux parents d'utiliser leur argent comme ils le désirent par la suite. Il n'y a pas de règles en réalité, mais les personnes qui vendent en viager ont souvent entre 70 et 75 ans. La durée de la rente sera alors d'une quinzaine d'années. Nous travaillons avec les Statistiques du SPF Économie comme les banques et les compagnies d'assurances. En fonction de l'âge de la personne ou du couple (si le viager est sur deux têtes), l'âge, le sexe, on va noter que la personne a encore X années d'espérance de vie. On rectifie les données en sachant que les tableaux statistiques ont deux années de retard et qu'on vit plus longtemps qu'avant. L'actualité bancaire (Crédit Suisse, etc.) peut être anxiogène. Certains se demandent si ce n'est pas un coup de semonce avant une nouvelle crise bancaire. Il existe une méfiance envers le système financier. Idem pour les placements boursiers. Alors certains se disent: "J'ai trop d'argent en banque et il y a une inflation galopante. Si je laisse cet argent dormir, cela me coûte." Le viager s'adresse à ceux qui recherchent un placement garanti, sans gestion. Le débirentier place son argent pour plus tard, dans l'immobilier en plus! Le tout est réglementé pour les deux parties. La loi veille notamment à ce que toutes les garanties soient prises pour ne pas exposer le vendeur à une éventuelle insolvabilité de l'acheteur.