Le charme est une notion étrangère aux urbanistes", estime Nicolas Hulot, bien connu chez nos voisins français pour ses émissions en faveur de l'écologie et ses différents passages en politique. Chez nous, plus pragmatiquement, l'urbanisme est une matière régionalisée et vous serez traité différemment si vous habitez en Flandre ou en Wallonie. Mais c'est certainement à Bruxelles que les règlements urbanistiques donneront des sueurs froides aux citoyens, surtout quand il s'agit de vendre ou d'acheter un bien.
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Le charme est une notion étrangère aux urbanistes", estime Nicolas Hulot, bien connu chez nos voisins français pour ses émissions en faveur de l'écologie et ses différents passages en politique. Chez nous, plus pragmatiquement, l'urbanisme est une matière régionalisée et vous serez traité différemment si vous habitez en Flandre ou en Wallonie. Mais c'est certainement à Bruxelles que les règlements urbanistiques donneront des sueurs froides aux citoyens, surtout quand il s'agit de vendre ou d'acheter un bien. Intéressons-nous ici à quelques particularités urbanistiques, non exhaustives, qui concerneront autant le navetteur qui compte s'établir dans la capitale, que les Flamands, de plus en plus nombreux, qui achètent en Ardenne. Ou encore ces Wallons toujours amoureux des Flandres et en particulier de la côte. Notre périple des prescriptions urbanistiques commence indiscutablement à Bruxelles, Région où il y a le plus à dire. Jadis, les Marolliens avaient inventé l'insulte "schieve architect" (architecte tordu) destinée à Joseph Poelaert, le maître d'oeuvre du palais de justice.Certains à Bruxelles auraient tendance à remplacer cette invective par "schieve urbaniste". Car dans la capitale, une infraction urbanistique est considérée comme continue. Ce qui signifie que même si les travaux de l'infraction ont été réalisés par de précédents propriétaires, même s'il s'est écoulé quarante ans depuis, même si l'immeuble a été vendu une ou plusieurs fois, il n'y a ni prescription, ni amnistie. Selon le notaire bruxellois Olivier de Clippele, un quart des dossiers traités présentent des infractions urbanistiques. Logique quand on sait qu'avant, de nombreux travaux étaient effectués sans autorisation. Même l'Atomium (1958) est concerné, car il a été érigé sans permis! Vous craignez d'acquérir un bien grevé d'une infraction urbanistique? Dans la majorité des ventes en Belgique, les parties concluent un compromis de vente avant la passation de l'acte authentique de vente devant un notaire. "Compromis de vente vaut vente", ce qui signifie que ce contrat est parfait dès la signature du compromis, sauf si les parties intègrent une condition suspensive. Ce qui implique alors que le compromis de vente "n'existe pas" tant que la condition n'est pas remplie. Par exemple: lier l'achat de l'habitation à la condition suspensive de régularisation urbanistique. Le vendeur s'engage alors à régulariser la situation urbanistique au plus tard pour le jour de l'acte. Tant que la condition suspensive ne sera pas réalisée, le vendeur ne pourra pas exiger le paiement du prix de vente. L'acquéreur, de son côté, ne pourra pas exiger de son vendeur qu'il lui délivre l'immeuble. Il y a encore quelques années, au sein des communes, il y avait plus de dossiers de régularisation que de demandes de permis de construire pour l'extension ou la modification d'affectation de bâtiments. Ce temps est révolu. La réglementation est davantage appliquée et les sanctions pleuvent sur les contrevenants. On se souviendra parmi les cas les plus médiatisés que l'artiste flamand Wim Delvoye avait restauré son château de Bueren (Melle) sans les permis nécessaires. Après quelques péripéties judiciaires, sa société et lui s'étaient vu infliger par la cour d'appel de Gand des amendes de respectivement 55.000 ? et 49.500 ?. Il avait notamment coulé une dalle en béton, abattu une vingtaine d'arbres et élargi les douves. Pour le commun des mortels, pas d'amendes pharaoniques, mais parfois la crainte de devoir démonter cette véranda construite "à l'abri des regards". Pour eux, il y a une forme d'amnistie. En Wallonie La Wallonie a adopté la même logique pour le garage et la véranda érigés sans obtention d'un permis préalable. La Région a passé l'éponge comme en Flandre sur une série d'infractions urbanistiques: annexes, terrasses, vérandas, Velux, abris de jardin, piscines, l'abattage d'arbres... Si ces travaux ont été effectués sans permis (ou en méconnaissance du permis) avant mars 1998, ils ne peuvent plus faire l'objet de poursuites pénales ou civiles. Il est ainsi question de présomption de régularité. Cette amnistie implique que les actes et travaux qui entrent dans son champ d'application sont automatiquement régularisés sans aucune démarche administrative à réaliser: plus aucun permis de régularisation ne doit être introduit pour les actes et travaux amnistiés et plus aucune poursuite pénale, civile ou administrative ne peut être engagée.L'objectif est de mettre les nouveaux propriétaires à l'abri de vieux litiges qui pourraient ressurgir après l'acquisition d'un bien alors qu'ils n'ont pas réalisé les travaux en cause. Ce qui permet de faciliter bon nombre d'opérations immobilières. Sans créer de situation de blocage en cas de vente comme à Bruxelles.Il existe des exceptions à cette amnistie. Il n'y a pas de pardon pour des constructions illégales en zone agricole, forestière ou naturelle. A Bruxelles Une réforme du code urbanistique bruxellois est envisagée. Selon le secrétaire d'État à l'Urbanisme Pascal Smet (one.brussels-Vooruit), un arrêté sur les travaux de minime importance sera modifié d'ici la fin de l'été notamment pour dispenser de permis d'urbanisme les travaux d'isolation des toitures et des façades arrière des bâtiments non visibles depuis l'espace public. En Flandre Les infractions urbanistiques antérieures au 1er septembre 2009 sont prescrites, enfin les infractions qui n'ont pas fait l'objet d'une action publique avant cette date. La preuve de la date des travaux peut se faire par toute voie de droit: notamment par la production de photos, d'un contrat d'entreprises, etc.Donc, au contraire de Bruxelles, le simple fait de maintenir une situation infractionnelle dans le temps ne constitue plus, sauf exception, un vrai problème en Flandre. Techniquement, l'infraction subsiste, mais elle peut être maintenue en l'état sans faire l'objet d'une sanction pénale et/ou administrative. Et cela jusqu'à la réalisation de nouveaux travaux. Les propriétaires ne doivent plus craindre une amende ou la démolition. Un soulagement pour de nombreux propriétaires. On pense en particulier à des situations lors desquelles un entrepreneur ou les propriétaires n'ont pas suivi exactement les plans de l'architecte (quand il y en a eu un). On pense aussi aux petits aménagements, aux différences comme l'inclinaison du toit, l'emplacement d'une fenêtre ou l'implantation d'une véranda. Attention, dans les zones "vulnérables", il n'y a pas de prescription possible. Par zones vulnérables, on entend les zones vertes, les régions naturelles, les réserves naturelles, etc. Les règlements urbanistiques sont parfois surprenants. Une habitante de la région du Centre en a fait les frais. Elle désirait repeindre la façade de sa vieille maison dont une partie était en beige et l'autre en blanc. Mais voilà, pour l'urbanisme de sa commune, "l'aspect architectural initial plus de 25% de l'enveloppe du bâtiment" allait être modifié. Peu importe que la peinture de la façade fût écaillée, défraîchie. Non, on ne touche pas à l'aspect architectural. L'habitante aurait dû passer par un architecte et payer entre 2.000 ? et 3.000 ? en plus du coût des travaux de peinture. Des architectes qui n'aiment vraiment pas ce genre de dossier administratif. Car ils doivent se rendre sur place, mesurer, retracer les plans, remplir des formulaires et des notices d'incidence. Sans compter ensuite les semaines d'attente pour qu'un dossier soit accepté ou pas par l'administration. Démarches pour repeindre sa façade En Flandre et à Bruxelles ? Façade visible depuis l'espace public: permis nécessaire. ? Façade non visible depuis l'espace public: dispense de permis. Sauf si l'habitation se trouve dans une zone protégée. En Wallonie ? Même aspect: un permis n'est pas nécessaire si vous posez un nouveau revêtement de façade, à condition que les matériaux utilisés présentent le même aspect extérieur. ? Aspect différent: si vous souhaitez utiliser un matériau différent, vous devrez demander un permis d'urbanisme. Notons cependant que la pose d'un enduit de façade de type crépi fait objet d'un permis d'impact limité sans architecte. Il ne fait aucun doute que les gros dossiers urbanistiques vont désormais concerner les questions d'énergie. Sans rentrer dans des détails techniques, a des degrés divers, les Régions du pays imposent déjà des constructions Q-ZEN (Quasi Zéro Energie) comme en Wallonie ou BEN (Bijna Energie Neutraal) en Flandre. Les coefficients d'isolation thermique sont de plus en plus stricts. Ces nouvelles exigences toujours plus concrètes ne concernent pas que les nouvelles constructions, mais aussi les projets de rénovation. Ce qui n'est pas sans conséquence pour le portefeuille en particulier avec la hausse constante des matériaux d'isolation. Le prix des plaques d'isolation est par exemple passé de 104 ? par m3 en juin 2020 à 140 ? par m3 actuellement. Une hausse de 35% qui ne sera probablement jamais compensée par des économies de chauffage. "Sur-isoler ça coûtera cher, mais vous allez consommer à peine moins d'énergie que si c'est normalement isolé", conclut Francis Carnoy de la Confédération Construction.