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5 questions sur les normes de location

Lorsque vous mettez une maison ou un appartement en location, votre bien doit répondre à un certain nombre de normes de qualité. Que risquez-vous en cas de non-respect de ces normes? Pouvez-vous attendre la fin du bail en cours pour effectuer les travaux nécessaires ?

1 QUID SI DE NOUVELLES NORMES SONT ÉDICTÉES EN COURS DE BAIL?

Il ne suit pas que le bien ait satisfait aux exigences de qualité au début du bail. Si de nouvelles normes sont édictées en cours de bail, le propriétaire doit s’assurer d’y satisfaire immédiatement. En d’autres termes, il ne peut se contenter d’attendre la fin du bail pour, par exemple, isoler le toit ou faire poser du double vitrage.

2 QUELLES SONT LES NORMES ET OÙ LES TROUVER?

Les exigences de qualité d’un bien, maison ou appartement, que vous louez varient selon la Région où il est situé. Elles sont détaillées dans les trois codes – wallon, bruxellois et flamand – du logement.

Les exigences de qualité portent, notamment, sur la sécurité des raccordements électriques et de gaz, la ventilation, l’existence ou non d’une cuisine, de toilettes et de salles de bain, la surface minimale, la hauteur des pièces, etc. Elles concernent également d’éventuels dommages dus à l’humidité, l’état des châssis de fenêtres et des portes, des traces de corrosion et tout autre défaut ou manquement. Il existe en outre toutes sortes de réglementations relatives à l’efficacité énergétique. En Flandre, par exemple, le toit doit avoir été isolé récemment et, depuis cette année, les fenêtres doivent être équipées d’un double vitrage. À partir de 2023, le bien pourra même être déclaré inapte à la location si le double vitrage est manquant.

3 POUVEZ-VOUS ÉGALEMENT VOUS VOIR INFLIGER UNE AMENDE?

Le locataire peut demander à la commune d’effectuer une enquête en inaptitude ou inhabitabilité. Les communes mettent à la disposition des locataires des lettres types pour avertir leur propriétaire. La réglementation est sensiblement différente dans les trois Régions. Un expert est chargé de l’enquête et, le cas échéant, il va décerner des points de pénalité, des points à améliorer, voire considérer le logement comme inapte. Or, la location d’un logement inapte ou inhabitable est punissable. En conséquence de quoi, le propriétaire peut se voir condamné à une amende et/ou à une peine de prison. Ce cas de figure n’intervient généralement que lorsque sachant son bien inapte ou inhabitable, le propriétaire est passé outre et l’a tout de même loué.

4 DEVEZ-VOUS PROUVER QUE VOTRE BIEN EST CONFORME?

La Région bruxelloise n’exige une attestation de contrôle de conformité que si le bien a été interdit à la location et rénové suite à l’interdiction. En Wallonie, il faut être en possession d’un permis de location pour les petites unités d’habitation (en principe, les kots étudiants). Ce permis concerne tous les logements loués qui répondent à une des conditions suivantes : un logement individuel inférieur ou égal à 28 m2 de surface habitable, un logement collectif, avec WC, cuisine, séjour... en commun. Les logements soumis au permis de location doivent notamment ne présenter aucune cause d’insalubrité, respecter les normes minimales de superficie habitable et garantir l’inviolabilité le respect de la vie privée. En Flandre, dans certaines villes, il faut apporter la preuve que le bien à louer répond aux exigences de qualité, le propriétaire peut demander une attestation de conformité à la commune dans laquelle il est situé. Un inspecteur communal se rendra sur place.

5 QUELS RISQUES SI LE LOGEMENT NE SATISFAIT PAS AUX NORMES?

En Région bruxelloise, le locataire peut demander au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires pour respecter les normes légales. Mais il peut aussi opter pour une compensation, voire pour la résiliation du bail avec paiement de dommages et intérêts. Si le locataire demande de réaliser des travaux, le tribunal autorisera généralement une réduction du loyer en attendant leur achèvement. La demande du locataire doit toutefois rester raisonnable. Il ne pourra par exemple pas demander la résolution du bail quand de petits travaux suffisent à la mise en conformité du logement.

En Région wallonne, la loi stipule que le locataire doit d’abord inciter le propriétaire à effectuer les travaux de mise en conformité du logement. Sans réaction de sa part, il peut exiger que les travaux soient effectués ou faire résilier le bail avec paiement de dommages et intérêts. En attendant que le propriétaire s’exécute, le tribunal peut également autoriser une réduction du loyer.

Selon le même principe, en Flandre, lorsqu’un propriétaire loue un bien qui ne satisfait pas aux normes, le locataire peut s’adresser à la justice de paix pour exiger la résiliation du bail. Le propriétaire peut toutefois demander un délai pour effectuer les travaux nécessaires, mais le juge n’est pas tenu d’accéder à sa demande et peut déclarer le bail nul et non avenu. En principe, le propriétaire doit rembourser les loyers perçus au locataire et celui-ci pourra, en plus, prétendre au remboursement de ses frais de déménagement. Mais, par ailleurs, le locataire a tout de même occupé les lieux un certain temps. Il ne serait pas juste qu’il récupère la totalité des loyers payés au prétexte que le toit n’était pas correctement isolé. C’est pourquoi un dédommagent raisonnable doit être négocié devant le juge de paix.

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