Votre locataire peut-il faire ce qu’il veut ?

Un locataire a souvent envie d’effectuer des aménagements qui correspondent à son style de vie. Jusqu’où peut-il aller ? Et devez-vous l’indemniser ?

Contenu :

– Que dit le contrat ?
– Que dit la loi ?
– Devez-vous payer ?
– Notre conseil

Votre locataire rénove la salle de bain ou la cuisine, change le papier peint, aménage une terrasse, pose un nouveau revêtement de sol... Dans le meilleur des cas, ces travaux apportent une plus-value à votre bien. Mais ils soulèvent aussi quelques questions. Peut-il effectuer ces travaux sans votre accord ? Devez-vous l’indemniser pour ces travaux ? Ou, au contraire, pouvez-vous exiger qu’il remette le bien dans l’état où il l’a reçu ?

Que dit le contrat ?

Le premier élément de réponse se trouve dans le contrat de bail. Bailleur et locataire sont en effet totalement libres d’élaborer des dispositions relatives à ce type de situation. Toutes ces clauses contractuelles seront valables. Ainsi :

• le contrat de bail peut préciser les travaux que le locataire peut faire (éventuellement sous certaines conditions) et ceux qui lui sont interdits
• il peut fixer le sort des travaux en fin de location et les éventuelles indemnités à payer par le bailleur.

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Que dit la loi ?

En l’absence de règles explicites dans le contrat de bail, il n’existe aucun texte légal spécifique auquel se raccrocher. Les juges et les spécialistes ont donc établi les principes applicables, sur base des règles juridiques générales :

• le locataire a le droit d’ effectuer des travaux dans le bien loué, surtout s’ils sont destinés à lui donner la pleine jouissance du bien. Il peut, si le coeur lui en dit, rénover entièrement la salle de bain, installer une terrasse ou un abri de jardin... et ce, sans devoir informer le bailleur ni obtenir son accord.
• la loi lui impose, par ailleurs, de rendre le bien loué dans l’état où il l’a reçu. Ce qui freine quelque peu ses ardeurs constructives : il peut remplacer la salle de bain, mais pas abattre un mur sous prétexte de l’agrandir ! Il lui est en effet interdit de modifier l’aspect et la structure du bien, sauf autorisation expresse du bailleur. Et il ne peut pas modifier la destination du bien (par ex., transformer l’appartement en cabinet de kiné).

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Devez-vous payer ?

Si le contrat de bail n’en dit rien, le sort des travaux à la fin du bail dépend du fait qu’ils puissent être enlevés ou non.

• Si les travaux peuvent être enlevés, c’est le locataire qui décide de les enlever ou non. S’il les laisse, le bailleur a ensuite le choix : soit demander au locataire de les enlever quand même, soit décider de les conserver. Dans ce second cas, il devra verser au locataire une indemnité égale à la plus-value apportée au logement par ces travaux.
• Si les travaux ne peuvent pas être enlevés, ils deviennent propriété du bailleur. Mais les juristes sont partagés quant à leur indemnisation. Certains estiment que le bailleur, n’ayant pas choisi d’effectuer ces travaux, ne doit rien à son locataire. D’autres font une distinction entre travaux nécessaires (ex. : faire réparer un mur), travaux utiles (ex. : construire une véranda) et travaux somptuaires (ex. : remplacer le tapis plain par un plancher). Ils estiment que le bailleur doit indemniser le locataire pour les travaux nécessaires et les travaux utiles, mais pas pour les travaux somptuaires.

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Notre conseil

Les travaux effectués par le locataire peuvent engendrer d’interminables discussions qui peuvent même aboutir devant le tribunal. Pour éviter tous ces ennuis, prévoyez des clauses bien claires, sans équivoque dans le contrat de bail. Précisez si votre locataire peut faire des travaux. Si oui, lesquels et, le cas échéant, vous les indemniserez. Fixez aussi le mode de calcul de ces indemnités (par exemple, l’indemnité équivaudra à la plus-value résultant des travaux effectués).

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