Selon les statiques de la Banque nationale de Belgique, le montant moyen emprunté en vue d'acquérir un logement est passé de 75.000 à 160.000 € en 20 ans. L'endettement des ménages belges est en augmentation. Cela inquiète la Banque nationale de Belgique, mais aussi la Banque centrale européenne (BCE). Pourquoi ? Car ces organismes estiment que les banques belges sont désormais trop exposées aux crédits immobiliers en cas de crise. Et ces institutions demandent aux banques de chez nous de resserrer la vis en matière d'octroi de crédits hypothécaires. Ce qu'elles vont faire et font déjà.

Pourquoi ? Car, toujours selon la BCE, la Belgique et d'autres États font prendre un risque financier à la zone euro à cause des prêts hypothécaires "trop facilement accordés". La BCE déroule ces chiffres : entre 2009 et 2018, le taux d'endettement global des Belges est passé de 52% du PIB (richesse nationale) à 61%. Donc la vis va se resserrer et, plus que jamais, les jeunes ménages devront mettre une mise de fonds personnelle de l'ordre de 20%. Pour une habitation de 200.000 €, un jeune ménage devrait avoir +\- 35.000 € de frais d'achat et de notaire et 40.000 € de fonds propres (20% de 200.000 €), donc un minimum 75.000 € rien que pour pouvoir accéder à la propriété. Sans compter une déduction fiscale beaucoup moins attrayante depuis le début 2016 et les frais d'assurance vie et d'assurance habitation. Bref, ce n'est pas donné à tout le monde. La capacité de remboursement des crédits hypothécaires est pourtant bonne en Belgique : "seulement" 0,9 % des crédits logement ont fait l'objet de problèmes de remboursement en 2018 (derniers chiffres connus).

Les jeunes doivent-ils compter sur leurs parents pour acquérir un bien ? Et les parents, lassés par le rendement famélique de leur argent, pourraient-ils être tentés d'avancer de l'argent à leur progéniture ? La tentation est effectivement grande de profiter des taux historiquement bas. Un client d'ING aurait même reçu, à la mi-septembre, un taux fixe de 0,92% pour un crédit hypothécaire sur 20 ans !

Mais le hic dans toute cette histoire, c'est que, faute d'alternatives, beaucoup d'investisseurs se sont rués sur l'immobilier pour faire fructifier leur argent. Et selon la loi immuable de l'offre et de la demande, le prix des habitations s'est envolé ces dernières années en Belgique, particulièrement pour les maisons "moyennes et modestes" qui sont la cible des jeunes acheteurs. Le prix moyen d'une maison 2 ou 3 façades est passé de 188.000 à 200.000 € (avec de grosses différences régionales) entre le premier semestre 2017 et le premier semestre 2019. Autrement exprimé : l'augmentation du prix des habitations a complètement neutralisé l'avantage lié aux taux bas.

Moralité de l'histoire ? Les jeunes générations vont devoir faire de gros sacrifices pour acheter un logement. Elles devront aussi compter sur la solidarité de leurs parents pour accéder à la propriété.