Usufruit et nue-propriété : quid des réparations?

La nouvelle loi sur la propriété modifie également un certain nombre de choses dans les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

La construction juridique usufruit/nue-propriété existe depuis plus de 2000 ans. Néanmoins, la relation entre l’usufruitier et le nu-propriétaire suscite souvent des interrogations. Elle est similaire à celle qui existe entre un propriétaire et un locataire, mais l’usufruitier supporte plus de frais qu’un locataire. Récemment, la nouvelle loi sur la propriété a changé plusieurs points.

Comment devenir usufruitier?

On devient généralement usufruitier en héritant. La loi peut vous accorder l’usufruit, en tant que partenaire survivant. Ou encore, quelqu’un peut vous laisser l’usufruit d’un bien dans son testament. L’usufruit peut également vous être donné. Les parents et les enfants peuvent également acheter un bien démembré, les enfants achetant la nue-propriété et les parents l’usufruit. L’usufruit s’éteint en principe au décès de l’usufruitier mais depuis le 1er septembre 2018, l' »usufruit successif » existe. Le conjoint survivant « reprendra » l’usufruit sur les biens que le donateur (son époux(-se)) avait donnés avec réserve d’usufruit. Cela vaut également pour le partenaire qui cohabite légalement, mais uniquement pour le logement familial et les biens ménagers.

Nouvelles règles sur les réparations

Un inventaire doit être dressé au début de l’usufruit. Tant l’usufruitier que le nu-propriétaire sont désormais obligés de le faire. Si cela n’est pas fait, l’usufruitier peut être tenu responsable pour les défauts qui existaient initialement, mais qui n’ont pas été décrits. Sans inventaire, on suppose en effet qu’il a reçu la maison ou l’appartement en bon état.

Et si quelque chose tombe en panne après un certain temps? Un point de discorde entre les usufruitiers et les nus-propriétaires (comme pour les locataires/bailleurs) sont les réparations. Les grosses réparations (toit, menuiserie extérieure, etc.) devaient autrefois être payées par le nu-propriétaire. Mais pour les usufruits commençant après le 1er septembre 2021, les coûts doivent désormais être partagés entre les nus-propriétaires et les usufruitiers. La valeur de l’usufruit est alors prise en compte. Cela dépend de l’âge et du sexe de l’usufruitier. Un tableau actualisé indiquant la valeur exacte d’un usufruit est publié chaque année au Moniteur belge.

Ces réparations majeures concernent la structure de la propriété. Mais la règle reste que l’usufruitier doit payer intégralement les petites réparations d’entretien du bien, telles que la peinture ou la réparation du parquet, sauf si elles sont dues à l’usure normale des choses, à l’âge du bien ou à un cas de force majeure.