Trois changements relatifs à l’immobilier depuis le 1er janvier 2019

Sur le marché immobilier, trois nouveaux règlements sont entrés en vigueur en Belgique.

1 – Réforme de la co-propriété

Depuis le 1er janvier 2019, le secteur de l’immobilier a changé, en particulier pour les copropriétaires d’un immeuble à appartements. Des nouvelles réformes permettent à présent de résoudre certains conflits de l’ancienne loi. Notamment les difficultés liée à la prise de décisions relatives aux travaux importants sur le bâtiment et leur financement.

• Travaux dans les parties communes : Les décisions quant aux travaux tels que la rénovation de la façade, d’un ascenseur ou des escaliers d’un immeuble devaient auparavant être prises par une majorité des voix (à savoir 3/4 des voix) à l’assemblée générale. Désormais, une majorité de 2/3 des voix suffit.
• Travaux requis par la loi :Lorsque des travaux sont requis par la loi (par exemple, pour se conformer aux normes d’isolation ou à la sécurité incendie), il fallait auparavant avoir l’accord de la majorité des voix (à savoir 3/4 des voix). Mais, désormais, cette règle est assouplie par l’introduction d’une majorité de 50% + 1 voix.
• Démolition suivie d’une reconstruction : Il n’est plus nécessaire de voter à l’unanimité la destruction d’anciens immeubles d’habitation. Une majorité de 4/5 suffit, pour autant que la démolition soit rendue nécessaire pour des raisons de salubrité, de sécurité, ou parce que la rénovation entrainerait des coûts disproportionnés.
• Administrateur provisoire : En cas de litige, les copropriétaires peuvent s’adresser au juge de paix afin qu’il désigne un administrateur provisoire qui prendra les décisions nécessaires pour débloquer la situation.
• Contribution au fonds de réserve : Chacun doit contribuer aux fonds de réserve afin que les investissements importants et nécessaires dans le bâtiment puissent être pris en charge financièrement. Ainsi, tout copropriétaire doit constituer un capital de réserve d’au moins 5% du montant qu’il verse pour les charges ordinaires (travaux d’entretien).
• Principe du « payeur décide » : Si seule une partie des copropriétaires est chargée de payer des travaux pourtant communs, eux seuls participeront au vote relatif à ces travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement.

2 – La location d’un bâtiment peut être soumise à la TVA sous certaines conditions

Avant le 1er janvier 2019, les locations de biens immeubles situés en Belgique étaient exonérées de la TVA, ce qui signifiait que le propriétaire d’un bien immeuble mis en location n’était pas autorisé à déduire la TVA sur les différents frais de construction, d’acquisition ou de rénovation de celui-ci.

Depuis le 1er janvier 2019, une taxation optionnelle à la TVA peut être appliquée à la location de biens immobiliers à usage professionnel. Les parties peuvent donc décider, si elles le souhaitent, d’opter en faveur du régime TVA en cas de location immobilière professionnelle. Le locataire lui-même doit être assujetti à la TVA et le bien doit être utilisé uniquement à des fins liées à son activité économique. Attention, ce nouveau régime ne s’applique donc pas aux locations immobilières à des particuliers.

S’il opte pour le régime TVA, le bailleur facturera la TVA sur le montant du loyer et pourra ainsi déduire la TVA payée en amont sur les travaux de construction et les travaux de rénovation profonde. Le locataire pourra, quant à lui, déduire la TVA sur le loyer. Ce régime de TVA optionnel est uniquement d’application, sous certaines conditions, pour les nouvelles constructions ou les rénovations importantes de bâtiments entamées à partir du 1er octobre 2018. Cette condition de délai n’est pas applicable aux entrepôts, qui bénéficient du nouveau régime, qu’ils soient anciens ou nouveaux.

En outre, depuis le 1er janvier également, cette taxation à la TVA est devenue obligatoire pour les locations de courte durée (par exemple : locations pour des réunions, congrès, séminaires, fêtes, expositions... qui ne dépassent pas 6 mois) de biens immobiliers. Il ne s’agit donc plus d’une option : ces locations seront obligatoirement soumises à la TVA.

Des exceptions sont néanmoins prévues pour les biens immobiliers qui sont affectés à des fins de logement (exemples : résidence principale, résidence secondaire, maison de vacance, kot étudiant), pour les personnes physiques qui ne consacrent pas le bien à leurs activités économiques mais à des fins privées (exemple : location d’une salle pour l’organisation d’une fête de famille), pour les organisations sans but lucratif ou pour certaines activités à caractère socio-culturel (exemple : location de locaux à des mouvement de jeunesse). Toutes ces formes de location restent exemptées de TVA.

3 – Obligation de disposer d’une attestation relative à la pollution du sol pour toute cession d’un terrain en Wallonie

Afin de garantir une meilleure qualité des sols en Wallonie et une dépollution effective de ceux-ci, un nouveau décret relatif à la gestion et à l’assainissement des sols est entré en vigueur le 1er janvier 2019.

Ce décret impose désormais de disposer d’une attestation relative à la pollution du sol préalablement à la cession de tout terrain (exemple : vente) ou lors de la cession de tout permis d’environnement et lors de l’introduction d’un permis d’environnement pour une installation ou activité présentant un risque pour le sol. Cette attestation consiste en un extrait conforme de la BDES (Banque de Données de l’Etat des Sols). Cette obligation vient renforcer l’information du cessionnaire (c’est-à-dire, dans le cas d’une vente : l’acquéreur). Ce dernier sera dès lors mieux protégé quant à la situation du sol du terrain qu’il acquiert.

Le nouveau décret détermine par ailleurs clairement les situations dans lesquelles une étude d’orientation du sol devra être effectuée. Ce sera notamment le cas pour le demandeur d’un permis d’urbanisme par exemple, si son terrain est renseigné dans la BDES comme étant pollué ou potentiellement pollué (couleur « pêche » sur le site de la BDES). En cas de pollution avérée, des mesures d’assainissement seront imposées mais les procédures seront désormais plus rapides, plus simple et plus souples, tout en gardant en point de mire le renforcement de la sécurité juridique, l’application des principes de précaution et de proportionnalité et l’application du principe du pollueur-payeur.

L’obligation de disposer d’une attestation de sol préalablement à une cession immobilière existe déjà à Bruxelles (auprès de Bruxelles Environnement) et en Flandre (auprès de l’OVAM).