Un réseau d'égouttage traversant trois maisons avant d'être finalement relié à la rue, un ruisseau situé dans le fond du jardin, une fenêtre qui donne sur la propriété du voisin... Voici des exemples courants de servitudes. En droit, on définit la servitude comme étant une obligation pour un propriétaire (fond servant) de tolérer et/ou de s'abstenir de faire quelque chose à l'avantage d'un autre propriétaire (fond dominant).

Les différents types de servitudes

S'il existe diverses sortes de servitudes, on peut néanmoins les classer en trois catégories : Les servitudes légales, les servitudes naturelles et les servitudes conventionnelles.

Les servitudes légales sont des servitudes prévues par la loi. Il faut distinguer :

  • Servitudes d'intérêt public : Les autorités publiques peuvent imposer le respect de servitudes lorsqu'elles touchent à l'utilité publique. Lorsque, par exemple, une ligne à haute tension doit passer au-dessus de votre bien immobilier, ou lorsque des canalisations souterraines pour la distribution des eaux passent dans le fond du jardin. L'avantage, c'est qu'au moment de l'établissement d'une servitude, celui qui subit un dommage peut demander une indemnité proportionnelle à son préjudice.
  • Servitudes d'intérêt privé : Ces servitudes sont organisées par les règlements publics. On peut par exemple songer aux distances à respecter pour la plantation d'arbres par rapport à la rue, ou à la limite de propriétés voisines.

Les servitudes naturelles dépendent de la nature et de l'environnement dans lequel le bien immobilier a été construit. Par exemple, un ruisseau naturel situé au fond du jardin s'écoule jusque dans la propriété du voisin, dont la maison a été bâtie en contrebas. Les deux propriétaires devront respecter l'écoulement naturel des eaux. Interdiction donc de détourner le ruisseau.

Les servitudes conventionnelles (ou "établies par le fait de l'homme") sont ici dictées par les propriétaires eux-mêmes. Ils doivent alors établir une convention, qui doit être connue et respectée par tout le monde. Un propriétaire peut par exemple concéder un droit de passage à son voisin afin de lui éviter un long détour pour atteindre la voie publique.

Le droit de passage

Le droit de passage intervient lorsqu'une propriété est enclavée, et ne possède donc pas d'issue. Dans ce cas-ci, le propriétaire a le droit de demander un droit de passage sur la propriété du voisin, pour lui permettre d'accéder à la voie publique. Dans ce cas-ci, le fond servant est la parcelle sur laquelle on passe pour aller sur une autre parcelle. Celui qui doit consentir à ce droit de passage a évidemment droit à une indemnisation, et les frais de création, ainsi que d'entretien, seront à charge de celui qui bénéficie du droit. En principe, le droit de passage doit être effectué du côté où le trajet est le plus court.

Mettre fin à une servitude ?

Une servitude peut s'interrompre à plusieurs moments :

  • si le terrain sur lequel s'exerçait un ancien droit de passage a été clôturé depuis plus de 30 ans
  • lorsque la servitude n'a plus d'intérêt
  • lorsqu'une seule et même personne devient propriétaire de tous les terrains pour lesquels existait un droit de passage
  • lorsque le bénéficiaire de la servitude renonce à son droit de manière implicite ou formelle (par acte notarié)
  • lors d'une expropriation pour utilité publique

Source : Fednot