Saucissonner sa donation immobilière, une bonne idée?
La donation par tranches, spécialement quand on n’a qu’un seul héritier, permet de réduire les droits de succession. Trois questions au notaire Sylvain Bavier.
Pourquoi donner par différentes tranches ?
Une donation par tranches a pour objectif de casser la base taxable. Les droits de donation sont des droits progressifs. Selon cette logique, plus on donne et plus on paye. La donation par tranches permet donc de scinder l’objet de la donation en plusieurs donations. Ce qui va permettre de bénéficier de tranches de taxation moins élevées (voir encadré).
La donation par tranches n’a-t-elle pas (un peu) perdu de son intérêt?
Avant, les droits de donation étaient plus élevés et s’alignaient généralement sur les droits de succession. Aujourd’hui, le droit de donation pour un bien dont la valeur n’excède pas 150.000€ se chiffre à 3% (voir le tableau : tarifs des donations immobilières). La taxation par tranche est ainsi surtout intéressante si on a un seul et unique donataire et si le bien dépasse les 150.000 €. Illustrons ce propos. Prenons le cas de l’enfant unique et de son donateur, pour bénéficier des tranches taxées les moins élevées, en l’occurrence 3%, la tranche de la donation ne devra pas dépasser les 150.000 €. Par contre si vous êtes deux donateurs, classiquement un couple, et que vous avez un enfant, vous serez taxé à 3% jusqu’à 300.000 €. C’est fois deux. Deux donateurs et deux enfants ? On atteint déjà les 600.000€ pour bénéficier du meilleur taux. En clair, s’il y a plusieurs donateurs et plusieurs donataires, le besoin de faire plusieurs donations espacées de trois années sera moindre.
Le plus judicieux est de...
Se faire conseiller par un spécialiste. Il vous fera gagner de l’argent. Car outre les incidences fiscales d’une donation (en tranches ou pas), il faut aussi composer avec les incidences civiles. Il faut bien cerner ces deux aspects du dossier. Il faut analyser si, en donnant, on ne dépasse pas certaines quotités, si on ne casse pas l’équilibre qui pourrait exister entre les enfants. Equilibre qu’on désire maintenir ou briser pour diverses raisons. Le pacte successoral peut aussi avoir de l’intérêt dans le cadre d’une planification. Beaucoup de gens se disent « Je vais faire une donation pour économiser des droits de succession », mais cela n’a pas toujours de sens. Outre les droits d’enregistrement, il faut aussi prendre en compte les frais liés à la donation et qui peuvent gonfler la note. Le meilleur des conseils est donc de faire le bilan de la situation d’autant que le premier conseil auprès d’un notaire est gratuit.
Pourquoi échelonner sa donation tous les 3 ans ?
En matière de donation immobilière, les compteurs sont remis à zéro après trois années. Si vous n’attendez pas trois ans pour une seconde donation, les montants des deux donations seront cumulés et les droits de donation seront plus importants. Prenons l’exemple de Mme Jansen dont les biens immobiliers dépassent de peu les 450.000 €. Elle désire faire une donation immobilière à son fils unique et elle va choisir de lui donner par tranches de 150.000€ pour bénéficier des 3%. La différence sera frappante. Elle va bénéficier à trois reprises du tarif de 3% pour un total de 13.500€ contre 49.500€ (27%) si elle avait fait une donation en une seule fois. Attention, ce calcul est fait hors frais et honoraires de notaire.
Et si Mme Jansen décède dans les 3 ans suivant la donation ? La valeur de sa donation sera prise en compte dans le calcul du montant des droits de succession. Les droits de donation déjà payés seront alors considérés comme des droits de succession payés anticipativement. Cette règle a été supprimée à Bruxelles.