Quand puis-je indexer un loyer?
Si vous louez une maison ou un appartement dont votre locataire fait sa résidence principale, vous avez le droit, en principe, de l’indexer chaque année. Désormais le PEB de l’habitation entre en ligne de compte, et ce dans les trois Régions du pays.
Tous les loyers ne sont pas indexés annuellement en janvier. L’indexation peut se faire au plus tôt à la date anniversaire de la prise d’effet du bail. Il s’agit du jour où le bail a effectivement commencé (date qui peut être différente de celle de la signature). L’indexation est également possible même si elle n’est pas explicitement mentionnée dans le bail. Si le bail indique noir sur blanc que l’indexation n’est pas autorisée, alors – et seulement alors – celle-ci sera effectivement impossible. Voilà le point de départ commun aux trois Régions. Pour les baux en Wallonie, et depuis peu également en Région de Bruxelles-Capitale, ce principe ne s’applique que si le bail a été enregistré. Si ce n’est pas le cas, aucune indexation des loyers n’est possible dans ces deux Régions.
Comment indexer?
Pour calculer l’indexation d’un loyer, il y a une formule bien précise à appliquer. Les autorités ont mis en ligne un outil bien pratique pour ce faire. Rendez-vous sur le site de Statbel: https://statbel.fgov.be/fr/themes/prix-la-consommation/indexation-du-loyer
Il suffit d’entrer la localisation du bien, le montant du loyer, la date de signature du bail et sa date d’entrée en vigueur pour que cet outil calcule le montant que vous pouvez dorénavant facturer comme loyer. Vous pouvez ensuite imprimer le calcul en ligne et l’envoyer à votre locataire, en lui demandant de payer dorénavant le loyer ajusté. Si vous oubliez de demander l’indexation, vous pouvez revenir trois mois en arrière.
Les nouvelles règles à Bruxelles
En région bruxelloise, l’indexation des loyers sera limitée pour la période du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023 si vous louez un bien dont les normes d’isolation laissent à désirer. Si votre bien locatif affiche un PEB de catégorie A, B, C ou D, une indexation complète reste possible. Si le certificat énergétique indique une classe E, vous pouvez indexer à 50%. Avec les classes F et G, aucune indexation n’est possible.
À partir du 14 octobre 2023, les propriétaires pourront indexer à nouveau le loyer, et même demander une indexation complète. Contrairement à la Flandre, aucun coefficient correcteur n’est prévu pour les biens dont l’indexation est limitée ou interdite (du moins pour l’instant).
Déterminer le PEB
Le propriétaire d’une maison ou d’un appartement doit fournir au locataire un certificat PEB établi par un expert agréé. Le propriétaire conserve l’original du document et joint une copie au bail. La communication concernant la location (par un agent immobilier, sur un site immobilier, etc.) doit aussi faire mention du certificat de performance énergétique. Ce qui permet au locataire de connaître le PEB réel du bien. Si vous ne fournissez pas le PEB à votre locataire, vous risquez une amende.
Les nouvelles règles en Wallonie
Pour les biens locatifs situés en Wallonie, l’indexation sera également limitée si l’habitation « performe » médiocrement sur le plan énergétique. Là aussi, le régime temporaire s’applique pendant un an, soit du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023. Ce qui compte, c’est le certificat PEB. Si celui-ci est de A, B ou C, l’indexation peut être demandée en totalité par le propriétaire. Pour un certificat D, 75% de l’indexation peut être demandée et 50% pour un certificat E. Si le certificat atteint péniblement F ou G ou s’il n’y a pas de certificat, vous ne pouvez pas, en tant que propriétaire, demander d’indexation.
Si la mesure n’est pas prolongée l’année prochaine, à partir du 1er novembre 2023 l’indexation des loyers devra se faire de manière spécifique pour les biens locatifs avec un PEB D, E, F ou G. Concrètement, le loyer de base (utilisé dans la formule d’indexation) sera alors le prix tel qu’ajusté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. L’indice de départ à partir duquel on calcule est alors l’indice santé du mois précédant l’anniversaire du loyer dans la période comprise entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023.
Les nouvelles règles en Flandre
Si le bien mis en location est situé en Région flamande, vous devez aussi désormais tenir compte de nouvelles règles (temporairement, à moins que la réglementation ne soit prolongée). Tout dépend également de la performance énergétique de votre bien locatif.
Si le bien que vous mettez en location affiche un PEB A+, A, B ou C, rien ne change. Vous pouvez indexer sans limitation. Il en va autrement si l’habitation présente un PEB D. Dans ce cas, l’indexation est limitée à 50%. Plus précisément: vous devez déterminer la différence entre le loyer actuel et le loyer indexé et diviser cette différence par deux. Vous pouvez ensuite ajouter le résultat au loyer actuel. Pour les maisons les plus énergivores (PEB E ou F) ou pour les maisons sans certificat de PEB, le loyer ne pourra pas être indexé du tout.
La suspension de l’indexation s’applique pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. À partir du 1er octobre 2023, les loyers des logements sans PEB ou avec un PEB D ou E pourront à nouveau être indexés, mais selon une formule modifiée. Toutefois, un facteur de correction sera appliqué pour éviter les augmentations de loyer trop fortes et trop soudaines.
En tant que propriétaire, si vous réclamez une indexation qui ne respecte pas les règles exposées plus haut, votre locataire ne sera pas tenu de la payer. Et si votre locataire a déjà payé une indexation de loyer, il pourra vous réclamer le montant payé en trop ou le déduire de ses futurs loyers.
Un PEB par appartement?
Dans un immeuble, chaque appartement doit un certificat PEB. En Flandre, il devient obligatoire de déterminer un PEB séparé pour les parties communes du bâtiment (hall d’entrée, etc.). Depuis le 1/1/22, cette obligation s’applique aux immeubles d’habitation d’au moins 15 unités. A partir du 1/1/23, ceux de 5 à 14 unités seront concernés et, à dater du 1/1/24, ceux de 2 à 4 unités. A Bruxelles, cette obligation n’est pas encore de mise. Pour les immeubles situés en Wallonie, la mention du PEB partiel est obligatoire pour les appartements qui disposent d’une installation commune, comme le chauffage central, le système d’eau chaude sanitaire, une ventilation ou encore des panneaux solaires (ou photovoltaïques).