Pouvons-nous vendre notre maison en viager à notre fille ?

Mon épouse et moi avons respectivement 77 et 78 ans. Pour améliorer notre quotidien financier, nous voudrions vendre notre maison en viager. Pouvons-nous continuer à l’occuper ? Et est-il possible de vendre en viager à son propre enfant ? Ou serait-ce considéré comme une donation ?

On peut vendre en viager de deux façons : soit vendre la pleine propriété de la maison en viager, soit prévoir dans le compromis de vente le maintien de l’usufruit du bien. Dans ce dernier cas, la rente est calculée sur la valeur de la nue-propriété et sera donc plus faible qu’en cas de vente en pleine propriété.

Il existe aussi une formule intermédiaire qui établit une double rente : un montant plus bas tant que le vendeur utilise encore la maison (pour l’occuper lui-même ou la louer) et une rente plus élevée quand il quitte les lieux.

Vous pouvez parfaitement vendre votre maison à votre propre enfant. Il est encore plus important ici que le compromis de vente soit réellement un contrat aléatoire (si, à votre âge, vous tablez sur une espérance de vie de 35 ans pour calculer la prime, on ne peut plus parler de contrat aléatoire) et la rente doit être assez élevée pour correspondre à la valeur réelle du bien. A défaut, le fisc pourrait requalifier la vente de donation et des droits de donation seraient dus. En Wallonie, les droits de donation sur un immeuble sont identiques aux droits de succession, à une exception : pour les donations en ligne directe ou entre époux/ cohabitants légaux, un tarif réduit s’applique à la donation en pleine propriété de la résidence principale occupée depuis 5 ans au moins par le donateur.

En outre, dans le respect de l’article 918 du Code civil, il serait prudent, s’il y a d’autres héritiers réservataires, d’obtenir leur accord sur la vente viagère.