Mieux comprendre les « frais de notaire »
Il vaudrait mieux parler de frais d’actes plutôt que de frais de notaire, car l’essentiel de l’argent retourne dans les poches de l’État.
Les « frais de notaire » ne bénéficient qu’en partie au notaire. L’essentiel des sommes s’en retourne dans les caisses de l’État. Un acte notarié comprend surtout des droits d’enregistrement et puis seulement des honoraires et des frais administratifs majorés de la TVA. Il serait donc plus correct de parler de frais d’actes.
Les droits d’enregistrement
La personne qui achète une habitation paye un impôt sur l’enregistrement du transfert de propriété. Ces droits d’enregistrement sont fixés dans chaque Région. Et c’est là le gros de la ponction.
Les frais administratifs et divers
Les actes notariés impliquent de nombreuses formalités administratives: demandes d’extraits de plans et de matrices cadastrales, détermination de l’origine de propriété du bien, recherches urbanistiques, etc. D’autres frais viennent se greffer comme ceux du bureau de Sécurité juridique (ancien nom: bureau des hypothèques).
L’étude notariale répercute également une partie de ses frais de fonctionnement auprès de son client: courriers, communications, indemnités, frais de déplacement. Ces demandes ne sont malheureusement pas gratuites, même si leur coût est parfois exagéré, voire opaque.
Les honoraires
Ce poste constitue la véritable rémunération du notaire tant pour la rédaction de l’acte que pour le devoir de conseil qui l’accompagne. Ces honoraires dépendent en partie du prix d’achat.
Les honoraires sont dégressifs. Par exemple, les honoraires pour un achat de 125.000€ sont d’environ 1,3%. Si vous achetez une maison pour 200.000 €, vous paierez environ 1%, etc.
Un exemple chiffré? Pour une habitation de 300.000 €, les honoraires et les frais de notaire (environ 1.000€ hors taxes) seront d’environ 4.200€ TVA comprise. Car depuis janvier 2012, afin de se conformer à des exigences européennes, les clients doivent payer 21% de TVA sur ces frais et ces honoraires. Conclusion? Le plus gros de l’argent ira bien dans les caisses publiques puisque les droits d’enregistrement à payer en plus seront de 30.000 ou 37.500€ selon les Régions.
Une réforme en vue?
Le ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne souhaite que les frais de notaire liés à l’achat d’un bien immobilier soient réduits et s’alignent sur ceux des pays voisins. Il rappelle que les tarifs réglementés des notaires ont été révisés pour la dernière fois en 1980, il y a plus de quarante ans. De l’eau a coulé sous les ponts depuis.
Pour le SPF Economie, se basant sur une analyse de l’Observatoire des Prix, cela pose problème car « l’informatisation, les simplifications administratives et la dématérialisation des échanges ont permis aux notaires de réaliser des gains de productivité. » Entre 2000 et 2019, avec les hausses du prix des logements et du nombre de transactions, les honoraires des notaires ont augmenté de 65,9%!
En outre, et toujours selon le SPF Economie, les frais non réglementés comme les frais administratifs qui varient d’un notaire à l’autre pour un même type de service, manquent de transparence et d’encadrement.
C’est pourquoi le ministre de la Justice a lancé, au printemps dernier, une consultation officielle auprès des notaires pour moderniser la législation et parvenir à un tarif correctement ajusté. « Les coûts liés à l’achat d’un logement doivent devenir moins élevés à l’instar des pays voisins », a-t-il expliqué. Sont plus spécialement visés les frais administratifs qui atteignent en moyenne entre 800 et 1.100€ par acte. Or, dans la plupart des cas, deux actes sont établis: l’un pour l’achat et un autre pour le crédit hypothécaire. Reste à voir si cette consultation aboutira à des actes concrets. Du côté de la Fédération des notaires, on rappelle que les « honoraires sont calculés sur le prix d’achat selon des pourcentages fixés par arrêté royal. Et si, pour une raison ou une autre, votre dossier nécessite plus de travail, vous n’aurez pas de frais supplémentaires à payer. »