Les pièges à éviter si vous possédez une résidence secondaire

Une seconde résidence, on en rêve souvent mais attention aux dessous cachés ! Gros plan sur les destinations prisées, les pièges et les frais inattendus...

La Belgique, de loin le premier marché

Un Belge sur cinq a souscrit un crédit hypothécaire destiné à l’achat d’une seconde résidence. Ce type de crédit croît chaque année. Sébastien Degand responsable des crédits pour la BNP Paribas Fortis explique pourquoi.

• Est-il vrai que ce sont surtout les 50+ qui achètent une seconde résidence ?

Oui. Un prêt hypothécaire sur cinq est aujourd’hui consacré à une seconde résidence. Et si, théoriquement, on peut investir dans ce secteur à n’importe quel âge, les chiffres démontrent que ce sont surtout les 50+ qui franchissent le pas. Comment l’expliquer ? Les comptes d’épargne ne rapportent plus assez d’argent aux yeux de ces clients Et nous ne pouvons pas leur donner tort. Les investissements en bourse comportent certains risques. Les taux pour emprunter demeurent bas.... C’est pourquoi la génération des baby-boomers se tourne vers la brique.

• En Belgique ou à l’étranger ?

Environ 80 % achètent surtout leur seconde résidence en Belgique. Cela s’explique par les démarches à suivre pour acquérir un bien. Elles sont plus rassurantes à entreprendre qu’à l’étranger où il faut passer par des intermédiaires, où la législation peut paraître rébarbative. La finalité de l’achat est aussi différente. La première raison pour laquelle on investit dans une seconde résidence en Belgique, c’est pour le mettre en location. Les achats à l’étranger ont une finalité plus récréative, pour le bien-être de la famille. D’ailleurs, à peine un prêt sur cent pour l’achat d’une seconde résidence à l’étranger a pour seul objet de générer des revenus locatifs.

• Et à l’étranger, justement, quels sont les pays les plus prisés ?

Sans surprise, c’est l’Espagne qui arrive en première position. Elle est suivie de la France et des Pays-Bas. L’Italie a aussi la cote. Nous constatons une augmentation de 48 % des biens achetés en Italie. Comment l’expliquer ? Les montants moyens à investir sont inférieurs à ceux de la France ou de la Belgique. Lorsque nous prenons des biens destinés à des fins récréatives, le montant emprunté pour la Belgique, pour un apport équivalent, tourne autour des 200.000 €. Cela descend à 136.000 € en Italie. Le Portugal se démarque aussi grâce à une fiscalité particulièrement attractive.

Espagne : des surcoûts douloureux

Plus de 380.000 Belges possèdent une seconde résidence en Espagne. Quelques propriétaires racontent leur expérience...

En 2015, Joris a fait l’acquisition d’un appartement en Espagne, près d’Alicante. Pour que tout se déroule au mieux, il a fait appel à un avocat espagnol, ce qui lui a coûté 1.500 € mais il a payé volontiers cette somme. Le compromis a donc été rédigé comme il se doit et traduit en anglais. L’avocat s’est aussi chargé de lui remettre en main les bons documents. En Espagne, il faut un numéro d’identification d’étranger. Quant aux frais annuels, Joris explique :  » quand on achète une résidence secondaire en Espagne, on paie un impôt immobilier. Je m’acquitte d’une taxe communal de 200€ par an et une ‘non resident tax’ de 250 €. Je verse aussi 300 € par an à la communauté, comme une copropriété chez nous. Mais, en Espagne, il arrive qu’une villa isolée fasse partie d’une communauté... Cela refroidit plus d’un candidat acquéreur ! Je conseille donc de bien s’informer au préalable. Personnellement, j’ai fait installer une alarme à 300 € et pour laquelle j’ai dû souscrire un abonnement annuel de 500 €.

• Héritage à l’espagnol

« Quand j’ai acheté mon appartement en 2015, poursuit Joris, on m’a conseillé de faire un testament espagnol et de l’enregistrer auprès d’un notaire. Dans ce testament, il est précisé qu’à mon décès, mon appartement reviendra à mes enfants. Grâce à ce testament (qui m’a coûté 250 €), le règlement de mon héritage sera nettement plus rapide. J’inscris chaque année mon bien espagnol dans ma déclaration d’impôts en Belgique. Comme il s’agit d’un bien immobilier à l’étranger, je dois mentionner la valeur locative estimée, dans mon cas 6.000 € par an. Il faut savoir que l’Espagne, comme d’autres pays, prélève une taxe sur la valeur ajoutée en cas de revente du bien immobilier. »

•  » Faux courtiers ! « 

Marleen De Vijt, agent immobilier chez Azull, donne quelques précieux conseils aux candidats acquéreurs d’un bien en Espagne. Des recommandations à garder également à l’esprit si vous comptez acheter ailleurs. « Méfiez-vous des faux courtiers, dit-elle. Comme il n’y a pas de législation à ce sujet en Espagne (à l’exception de la Catalogne), n’importe qui peut vous vendre une maison. Ces faux courtiers n’y connaissent rien et ne tiennent absolument pas compte des règles élémentaires et fondamentales, telles que : l’existence d’un permis de construire, la garantie bancaire, le caractère équitable du contrat, etc. Ils ne travaillent pas avec des avocats. »

Et de poursuivre :  » En Espagne, 95 % des agents immobiliers s’octroient un pourcentage sur la vente. Du coup, les 700 € de remboursement qu’on vous fait miroiter sur votre voyage, en cas de vente, ont vite fait de disparaître... Ils ne représentent rien par rapport aux 10 % que les agents touchent sur un forfait mobilier moyen de 15.000 €, qui leur rapporte donc 1.500 €. »

Ne vous contentez pas d’un notaire, faites également appel à un avocat. Ne versez jamais d’acompte directement à un particulier. Faites votre versement sur un compte tiers, celui d’un notaire ou d’un avocat.

• Garder le sens des réalités !

Le rendement d’une location dépasse très rarement les 2 % nets sur un an. Et tenez compte de la concurrence féroce exercée par les plateformes telles qu’Airbnb. « Au final, il n’est pas toujours simple de trouver des locataires pour une maison ou un appartement, conclut Marleen De Vijt. Prenez le temps d’explorer le bien convoité et les environs immédiats. Demandez au courtier de vous faire une offre sur place, après que vous ayez eu le temps de découvrir en détail le village ou le site, et que vous sentiez si le bien vous plaît vraiment. « 

L’exemple portugais

Si un achat immobilier à l’étranger est un rêve, tout n’est pas rose pour autant. Mallory Damodice, la trentaine, est un Belge installé au Portugal en tant que consultant immobilier. Il a créé son agence Key Portugal. Il joue le jeu des avantages et des inconvénients d’un investissement au Portugal.

• Les avantages

Le soleil. Outre l’accessibilité (vols journaliers), la sécurité (un des pays les sûrs au monde), le soleil est l’argument majeur du Portugal. Une ville comme Faro bénéficie de plus de 3.000 heures de soleil par an contre 1.500 à Bruxelles.

Les prix de l’immobilier. Le Portugal connaît une augmentation des prix ces dernières années. Mais, ils restent abordables par rapport à ceux pratiqués à la côte belge. En 2017, le m2 variait de 2.150 à 2.560 € en Algarve.

Le coût de la vie. Le salaire minimum au Portugal est de 580 € par mois en 2018. Le coût de la vie y est de 25 % inférieur à la Belgique. Il existe néanmoins des exceptions comme le prix des véhicules et de l’électricité.

Le marché locatif. L’Algarve connaît un véritable boom touristique. Avant, la saison débutait à Pâques pour se terminer en octobre.Désormais, la demande est également forte durant l’hiver aussi auprès d’une clientèle de retraités. De nombreux appartements sont loués près de 40 semaines par an. La rentabilité espérée est supérieure à 4 % après déduction de tous les frais : agence de location, nettoyage, précompte immobilier, assurance, eau, électricité et charges de copropriétés.

La fiscalité. En tant que résidents permanents (+ de 183 jours/an), les retraités belges du secteur privé sont exonérés d’imposition pendant une durée de dix ans. Certaines catégories définies telles que les médecins, architectes, consultants et ingénieurs ont un impôt sur le revenu plafonné à 20 %. D’autres avantages sont liés à ce statut tel que la possibilité de bénéficier des droits de succession régis selon la loi portugaise. Ceux-ci sont inexistants en ligne directe (époux, enfants) !

• Les inconvénients

La langue. Bien que de nombreuses personnes parlent français ou anglais au Portugal, les administrations n’opèrent que dans la langue du pays. Il est recommandé de prendre des cours afin de pouvoir se débrouiller.

Les soins de santé. La qualité des soins est bonne. Le Portugal compte 50 % d’hôpitaux privés et 50 % d’hôpitaux publics. Les temps d’attente auprès de spécialistes dans le réseau public sont très longs. Ce qui n’est pas le cas dans le privé. Cela nécessite de souscrire à une assurance santé qui peut s’avérer onéreuse dans le cas de retraités avec des antécédents.

La fluctuation des prix. Les prix de l’immobilier ont connu une forte baisse pendant la crise des subprimes en 2008. Depuis 2014, la tendance s’est inversée avec une augmentation générale des prix au m2. L’an passé, ils ont augmenté de 6,9 %. La volatilité des prix est supérieure au marché immobilier belge.

Où encore faire de bonnes affaires ?

Quand une destination a le vent en poupe, les investisseurs s’y engouffrent. Il faut donc ANTI-CI-PER. A la Costa Blanca, le prix d’un appartement 2 chambres est passé, en une année seulement, de 105.000 à 125.000 € ! Autre exemple ? Il y a quelques années, avec 100.000 €, il était possible de dénicher une jolie maison en Croatie près de la mer. Ce temps est révolu. Il y a une décennie, c’est Marrakech qui faisait rêver. Et aujourd’hui, où faire de bonnes affaires ? Il faut mettre le cap à l’Est. Budapest est le Lisbonne d’il y a quelques années. Et une maison sur la côte d’Azur roumaine, sur les bords de la mer Noire, revient à 110.000 €.

Quant à la Turquie, faut-il profiter de l’effondrement de la livre turque ? Pourquoi pas, mais à condition de s’entourer de partenaires fiables comme un bureau de consultance. C’est le prix à payer pour s’assurer la tranquillité d’esprit. Là, il ne faut rien acheter sans un certificat du respect des normes de construction.

• Une maison pour 1 euro

En Sardaigne ou en Sicile, des maires de hameaux et de petites bourgades dépeuplés mettent des maisons en vente au prix imbattable de... 1 euro ! Leur but ? Eviter que ces lieux reculés ne sombrent dans l’oubli et que les ruines ne gagnent l’ensemble. De ruine, justement, il n’en sera pas question pour les nouveaux propriétaires. Certes, ils doivent s’engager à restaurer le bâtiment dans les trois ans suivant l’achat, mais le coût des travaux avoisine généralement les 30.000 €. Et ils sont même subsidiés à hauteur de 60 % par les pouvoirs locaux comme c’est le cas dans des villages de Sardaigne.

• Coup de coeur grec

En une décennie, même s’ils regrimpent, les prix de l’immobilier en Grèce ont chuté d’environ 40 %. Certains en ont profité pour faire de affaires. De belles villas ont ainsi été vendues dans les 200.000 € sur des îles paradisiaques.

Pour le moment, il reste itou de bonnes affaires à réaliser en dehors zones touristiques. Environ 20 % de l’immobilier dans la région d’Athènes a été abandonné depuis la crise de 2008.

Enfin, une petite maison à l’est de la Crête se vend parfois à 90.000 €. Mais attention, pour acheter en Grèce, il vaut mieux trouver le bon agent immobilier et le bon avocat.

Des taxes, des taxes et encore des taxes !

Si vous possédez une seconde résidence en Belgique, vous devez vous acquitter de la taxe foncière. Vous devez aussi mentionner ce bien dans votre déclaration d’impôts. Il en va de même pour une résidence à l’étranger. La Belgique a conclu avec de nombreux pays une convention de double imposition qui permet de ne pas devoir payer deux fois des impôts sur le même bien immobilier. Mais posséder une résidence secondaire à l’étranger peut malgré tout vous valoir une hausse d’impôts. Car l’Etat tient également compte de vos revenus à l’étranger pour déterminer le taux d’imposition. Plus ces revenus sont importants, plus le taux d’imposition sera élevé. Notre pays a déjà été jugé deux fois par la Cour européenne de justice, parce qu’il n’applique pas le même traitement aux secondes résidences en Belgique et à l’étranger. Mais, jusqu’à présent, la loi européenne n’est toujours pas respectée.

• « Attention tracas locaux ! »

Karel et Esther ont acheté en 1997 une petite maison de village, en France, dans l’agglomération de Carcassonne.  » En 2017, nous avons payé 516 € de taxe foncière et 507 € de taxe d’habitation, expliquent-ils. La taxe d’habitation comprend la taxe sur les déchets ménagers et la redevance TV. Jusqu’à présent, nous ne devions pas payer d’impôt sur la résidence secondaire. Elle s’appliquait plutôt aux lieux touristiques. Notre village ne compte que 850 habitants. Il existait déjà une taxe de séjour pour les touristes dans tous les villages de l’agglomération de Carcassonne. Aujourd’hui, si nous mettions notre petite maison en location, nous devrions réclamer aux locataires une somme par personne et par nuit, puis reverser tous les trois mois cette somme à l’agglomération. Sans oublier de tenir à jour la liste et la comptabilité des locations, puis d’en référer tous les trois mois aux autorités. Lorsque ce système a été mis en place, nous avons décidé de ne plus louer notre maison. C’était trop de tracas. «