Le grand retour du viager !

Une vente en viager est un contrat aléatoire. Le vendeur ou crédirentier cède un bien, par exemple sa maison, contre le versement d'une rente viagère. L'acheteur aussi appelé débirentier doit lui verser un montant mensuel prédéterminé jusqu'à son décès. Le contrat peut prévoir le paiement d'une somme, appelée bouquet, à la conclusion de la vente, ainsi que la réserve d'usufruit. Cette dernière permet au vendeur de continuer à occuper le logement ou de le mettre en location.Le prix final payé par l'acheteur dépend directement de la durée de vie du vendeur. Si le crédirentier décède rapidement, l'acheteur fait une bonne affaire. S'il dépasse son espérance de vie, le débirentier paiera plus que la valeur du bien. C'est précisément pour cette raison que le viager est un contrat aléatoire. L'existence d'une chance de gain ou d'un risque de perte est essentielle à la validité d'un contrat aléatoire.On ne conclut presque plus de contrats de viager à vie. Avec la progression de l'espérance de vie, le nombre de centenaires augmente. Et personne ne veut encore courir le risque d'acheter le logement en viager du prochain doyen de l'humanité ! La plupart des viagers prévoient donc une durée maximale. Elle est souvent de 15 ans, voire 20 ans. Le viager demeure donc un contrat aléatoire, mais avec un risque calculé pour l'investisseur.Le contrat de viager s'adapte dorénavant aux besoins. Il peut prévoir une indexation de la rente. Elle peut être plafonnée à, par exemple, 2 % par an afin de limiter les risques. La rente viagère peut être constituée sur une tête (par exemple l'épouse) ou plusieurs têtes (les deux conjoints).Contrairement à ce que beaucoup pensent, un contrat de viager peut aussi porter sur des biens mobiliers comme du liquide ou des titres. Des banques et compagnies d'assurances proposent des formules de rente viagère. Vous donnez un certain montant à votre assureur (100.000 euros, par exemple) qui s'engage en contrepartie à vous verser une rente mensuelle à vie. Elle dépendra de votre âge et des taux d'intérêt. Cette formule n'est pas très attractive actuellement en raison des taux historiquement bas. La vente en viager de biens mobiliers est toutefois encore pratiquée régulièrement, notamment pour la transmission d'une entreprise familiale.La vente avec rente viagère est également utilisée dans le cadre de la planification successorale. Le principal atout du viager est la possibilité d'établir un contrat sur mesure. Le viager constitue parfois une bonne alternative aux donations ou pour conserver un bien immobilier dans la famille. Le transfert de propriété est immédiat à la signature du contrat. Admettons que le contrat est signé aujourd'hui et que le parent décède peu après, le bien cédé n'apparaîtra pas dans la succession. Évidemment, il doit toujours s'agir d'un contrat réellement aléatoire, le vendeur ne peut, par exemple, pas être en phase terminale, et le prix convenu doit être conforme à la valeur réelle du bien. Vous devez aussi veiller à éviter la requalification en " legs fictif " qui aurait pour effet de ramener le bien dans la succession. Soulignons que la vente en viager d'une maison à votre enfant (ou à un autre héritier) est présumée constituer une avance sur sa part successorale, à moins de prouver le contraire. L'héritier doit pouvoir prouver que le montant de la rente mensuelle est conforme à la valeur réelle du bien et qu'elle a été payée par virement chaque mois. Il ne peut s'agir d'une avance sur héritage. La vente en viager à un héritier est notamment utilisée pour s'assurer qu'un bien immobilier (par exemple un appartement sur la digue) demeure dans le patrimoine familial, qu'il ne doive pas être vendu pour payer les droits de succession.Le viager est également utilisé comme outil de planification successorale quand les parents veulent éviter qu'un bien ne se retrouve dans leur succession, tout en continuant à percevoir des revenus pour garder un train de vie. La vente en viager peut également être combinée à d'autres outils de planification successorale.Si vous optez pour la vente en viager, il est indispensable de fixer une rente conforme à la valeur réelle du bien. Une légère sous-évaluation ne devrait pas poser de problème, mais la différence ne peut pas être trop élevée.Si l'acheteur décède avant le vendeur, ses héritiers doivent continuer à verser la rente viagère. Les héritiers suppléent pour ainsi dire l'acheteur. Enfin, lors de la vente d'un bien immobilier en viager, l'acheteur doit s'acquitter des mêmes droits d'enregistrement que pour une vente classique, à savoir 6% en Wallonie, 10 % en Flandre et 12,5 % à Bruxelles. La rente viagère n'est pas taxée dans le chef du vendeur pour autant qu'elle soit payée par un particulier. Si le bien a été vendu en viager à une société, le crédirentier devra par contre s'acquitter d'un impôt sur la rente perçue.