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Hériter de la maison familiale sans frais

Dans les trois Régions du pays, le conjoint survivant peut hériter de la maison familiale sans avoir à payer de droits de succession. Mais cette largesse fiscale n’est pas automatique.

Dans les trois Régions, le connjoint/cohabitant légal survivant ne paie plus de droits de succession sur sa propre part du logement familial au décès de son partenaire. Notez que cette exonération ne vaut pas pour une seconde résidence ou un bien qui serait, par exemple, mis en location. Elle concerne exclusivement le logement où le couple avait résidence commune et il n’est pas nécessaire que l’un et l’autre en soient propriétaires. L’inscription au registre de la population suffit à prouver qu’il s’agit effectivement de la résidence principale commune. A défaut, il existe de nombreux autres moyens: factures, assurances, contrat de location, etc.

Comment partage-t-on la maison familiale

  • Dans la plupart des cas, la maison familiale fait partie de la communauté des biens du ménage ou est divisée à parts égales (séparation de biens).
  • La moitié du logement familial revient aux enfants en nue-propriété, le conjoint survivant conservant l’usufruit.
  • Si la maison familiale appartenait en propre au conjoint décédé (héritage ou donation), le conjoint survivant recevra l’usufruit sur la totalité de la maison dont les enfants seront les nus-propriétaires.

L’exonération est souvent sans objet

Dans la pratique, l’exonération des droits de succession sur la maison familiale pour le partenaire survivant est souvent sans objet. Exemple : supposons que la mère décède et que la maison familiale, d’une valeur de 500.000 €, se trouve dans la communauté des biens. La moitié de la maison (250.000 €) tombe dans sa succession, l’usufruit revenant à son mari et la nue-propriété aux enfants.

Seul l’usufruit qui revient au conjoint survivant est exonéré, pas la nue-propriété des enfants. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier. S’il est âgé de 80 ans par exemple, son usufruit ne vaut que 8%. L’exonération n’est alors que de 20.000 €, soit 8% de 250.000 €. La nue-propriété qui revient aux enfants – et qui vaut dont 92% (230.000 €) – est soumise à l’impôt sur la succession qui peut atteindre 27% en Flandre et 30% à Bruxelles et en Wallonie.

Si la maison familiale était un bien propre de la mère, les droits de succession sont encore plus élevés. Bref, l’exonération de la maison familiale n’est généralement pas très intéressante... à moins que vous ne preniez préalablement vos dispositions. Si le conjoint survivant hérite de 100% de la maison familiale, il peut être totalement exonéré d’impôt.

Qui bénéficie de l’exonération?

  • Dans les trois Régions, les couples mariés et les cohabitants légaux bénéficient de l’exonération pour le domicile familial.
  • A Bruxelles et en Wallonie, seules les personnes mariées ou les cohabitants légaux bénéficient de l’exonération.
  • En Flandre, les cohabitants de fait bénéficient de l’exonération pour autant qu’au jour du décès, ils aient cohabité au moins trois ans de façon ininterrompue et qu’ils aient vécu en ménage commun. L’exonération vaut aussi pour un frère ou une soeur qui cohabitait avec le défunt.

Deux solutions simples

1. Deux testaments. Les conjoints mariés peuvent rédiger chacun un testament dans lequel ils stipulent que la pleine propriété de la maison familiale reviendra à l’autre et que, pour le reste, la loi sur les droits de succession sera d’application. Il n’est pas nécessaire d’établir un testament notarié (+/- 400 €). Un testament olographe – écrit, daté et signé de la main du testateur – est tout aussi valable. Mieux vaut l’établir en deux exemplaires, conservés en deux endroits différents au cas l’un serait détruit, dans un incendie par exemple. Une bonne solution, peu coûteuse, consiste à remettre au notaire son testament olographe sous une enveloppe scellée. De la sorte, on est certain qu’il sera produit après le décès (environ 100 € par testament).

Les cohabitants légaux peuvent également rédiger chacun un testament par lequel ils s’accordent l’un l’autre la pleine propriété de la maison familiale, mais ils doivent tenir compte de la réserve des enfants. Pour les cohabitants de fait, ce mécanisme n’est accessible qu’en Flandre.

2. La clause d’attribution. Si la maison familiale fait partie de la communauté ou se trouve en indivision (par exemple, un partage 50/50) et qu’il existe une clause d’attribution au conjoint survivant, il n’y a pas lieu de faire d’autre démarche. En revanche, en l’absence de clause d’attribution alors que la maison est en communauté de biens ou en indivision, il suffit de l’insérer par acte notarié (environ 600 €).

Notez que, depuis peu, les couples mariés sous le régime de la séparation des biens et dont la maison familiale est en indivision (par exemple 50/50), peuvent également recourir au mécanisme de la clause d’attribution . Elle permet au conjoint survivant de choisir la totalité de la maison qui se trouve dans la communauté ou en indivision. Il hérite donc de la totalité de la maison familiale sans avoir à payer un euro de droits de succession.

Qui hérite de quoi selon le droit successoral

  • Lorsque le défunt a des enfants ou des petits-enfants, le conjoint survivant hérite de l’usufruit sur la totalité de la succession.
  • Si vous étiez mariés sous le régime légal, le survivant reçoit la moitié de la communauté en usufruit ainsi que l’usufruit sur les biens propres du défunt.
  • Si vous étiez mariés sous le régime de la séparation des biens, le conjoint survivant bénéficie de l’usufruit sur les biens du défunt.
  • Si vous étiez cohabitants légaux, le partenaire survivant hérite de l’usufruit sur la maison familiale.
  • Le cohabitant de fait n’a aucun droit à l’héritage, sauf si le défunt en a disposé différemment par testament.

Quelles conséquences pour l’avenir?

Dès lors que la maison familiale lui revient libre d’impôts, le survivant peut la vendre sans l’autorisation des enfants. Mais à son décès, ses enfants (ou ses autres héritiers) devront payer des droits de succession sur la valeur totale de la maison. Il est donc préférable qu’il prenne d’autres dispositions pour sa succession. Par exemple, donner la maison en nue-propriété aux enfants, la vendre et donner une partie du fruit de la vente aux enfants via un don bancaire, etc.

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