Comment faire une offre sur un bien immobilier
Lorsque vous souhaitez faire une offre sur un bien immobilier, le vendeur ou l’agent immobilier vous demande généralement de la formuler par écrit. À quoi devez-vous faire attention?
Légalement, vous pouvez faire une offre sur une maison oralement. Toutefois, le vendeur ou l’agent immobilier demande généralement de la coucher par écrit afin d’avoir une preuve tangible de votre offre. Si vous refusez de le faire, vous courez le risque (limité) que votre offre ne soit pas prise en compte ou que l’agent immobilier ne transmette pas votre offre au vendeur.
Que mettre par écrit?
Si vous formulez votre offre par écrit, indiquez précisément de qui elle provient. Et incluez immédiatement une clause stipulant qu’un tiers désigné par vous peut également acheter le bien (par exemple, une société). En outre, il est important d’identifier clairement le bien sur lequel vous souhaitez faire une offre et les lots cadastraux sur lesquels porte votre offre. Indiquez également le prix que vous êtes prêt à offrir.
Précisez dans quelles conditions et suivant quelles modalités vous souhaitez acheter le bien. Par exemple, renseignez dans votre offre que vous ne voulez pas de servitudes sur la propriété ou que vous souhaitez que le bien vous soit vendu libre d’occupation (non loué). Il est même encore mieux de joindre à votre offre un projet d’acte de vente (compromis) et d’y préciser que vous voulez acheter le bien aux conditions figurant dans le compromis. Demandez à votre notaire de vous fournir un projet de compromis. Vous éviterez ainsi des discussions ultérieures.
La durée
Prévoyez également une durée de validité dans votre offre, par exemple une période de 10 jours. Vous éviterez ainsi de rester tenu par votre offre pendant trop longtemps. De plus, cela vous assure que le vendeur se positionnera rapidement et ne se contentera pas de mettre votre offre en attente pendant une longue période dans l’espoir d’une meilleure proposition.
Si votre offre ne mentionne pas de délai, elle sera alors à durée indéterminée. Vous pouvez encore la retirer après un certain temps, mais cela ne peut se faire du jour au lendemain. Si vous souhaitez retirer votre offre, il est préférable d’accorder au vendeur un dernier délai (par exemple 14 jours) pendant lequel il peut encore accepter votre offre.
Offre contraignante?
Faire une offre n’est pas anodin. Si le vendeur peut prouver que l’offre existe et l’accepte, vous y est lié. Si vous faites connaître votre offre par e-mail ou par SMS, vous risquez que cela soit considéré comme une preuve suffisante.
Si, en fin de compte, vous ne souhaitez pas acheter le bien, vous risquez de devoir payer des dommages et intérêts au vendeur. Ce dernier devra alors prouver le préjudice subi. Une compensation d’environ 10% du prix de vente est courante. Il en va autrement si le vendeur est finalement d’accord de ne pas conclure la vente.
Pour le vendeur, votre offre n’est pas du tout contraignante, même si vous proposez le prix demandé. Il peut donc parfaitement décider de ne pas vous vendre la propriété. Vous pouvez éventuellement demander une option par laquelle le vendeur vous donne le droit d’acheter le bien à un prix convenu et s’engage à ne pas le vendre à quelqu’un d’autre pendant une période convenue. Le vendeur n’est toutefois pas obligé de vous octroyer cette option. Et il peut aussi demander le versement d’un certain montant pour ce faire.
Une offre en ligne est-elle contraignante?
De plus en plus de biens immobiliers sont vendus en ligne via la plateforme Biddit. Il s’agit d’une initiative de la Fédération du notariat qui vous permet d’enchérir en ligne pour un bien immobilier. Toute offre effectuée via Biddit est contraignante et ne peut pas être assortie de conditions. Par exemple, vous ne pouvez pas conditionner votre offre à l’obtention d’un prêt, sauf si c’est explicitement mentionné dans les conditions de vente du bien.
Clauses suspensives
Si vous faites une offre sur un bien immobilier pour lequel vous devez emprunter (comme la plupart des acheteurs), vous ne savez souvent pas encore si la banque acceptera de vous octroyer le prêt. Il est donc important de mentionner dans votre offre qu’elle est assortie d’une clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier en cas d’acceptation par le vendeur. Mentionnez directement le montant que vous souhaitez emprunter pour l’achat. D’autres clauses suspensives peuvent également être reprises (par exemple un permis d’urbanisme). L’ajout d’une clause suspensive liée à l’obtention d’un certificat d’inventaire amiante n’est par contre pas possible. Ce certificat est obligatoire en Flandre pour les compromis de vente portant sur des biens d’avant 2001.
Mentionnez dans votre offre une clause suspensive d’obtention de prêt hypothécaire.
Payer pour faire une offre?
Si le vendeur ou l’agent immobilier vous demande de payer un certain montant (une sorte d’avance) pour faire une offre, il est préférable de ne pas l’accepter. Il n’y a aucune raison de payer une telle somme. Si le vendeur accepte votre offre et qu’un compromis est signé, un acompte est souvent demandé. Ne le versez pas directement au vendeur, mais demandez qu’il soit bloqué sur un compte du notaire (ou de l’agent immobilier par lequel le bien a été vendu).
Offre sous pli fermé
Il arrive parfois que le vendeur vous demande de faire une offre sous pli fermé. Vous devez alors placer votre offre écrite dans une enveloppe fermée. À la clôture des offres, le vendeur ouvre les enveloppes et prend connaissance des propositions. Le vendeur peut alors décider de conclure ou non la vente avec un candidat-acheteur et n’est pas obligé de retenir l’offre la plus élevée. Il peut tout à fait vendre le bien à une personne proposant moins ou même n’accepter aucune offre.
Le vendeur ne peut par contre pas organiser une véritable vente aux enchères, comme c’est le cas dans une vente publique. Il ne peut donc pas inviter tous les acheteurs potentiels chez lui le même jour et les faire enchérir les uns contre les autres. Seul un notaire peut organiser une vente publique.