A quoi veiller lors d’une vente en viager ?

 » Je voudrais ajouter un revenu régulier à ma pension et j’envisage donc de vendre ma maison en viager. Mais comment dois-je m’y prendre ? Existe-t-il des points spécifiques à reprendre dans le contrat de vente ? Je voudrais continuer à habiter ma maison aussi longtemps que possible. Comment détermine-t-on le montant mensuel à payer ? « 

Une vente en viager est un contrat aléatoire. L’acheteur verse au vendeur un montant mensuel prédéterminé. Si le décès du vendeur survient relativement vite, l’acheteur fait une bonne affaire. Si le vendeur dépasse allègrement l’espérance de vie statistiquement établie, l’acheteur fait une mauvaise affaire : il finira par payer (nettement) plus que ce que la maison ne vaut. Mais il devrait être possible de fixer un délai maximum pendant lequel la rente doit être payée (par exemple, jusqu’au 100e anniversaire du vendeur).

Il existe plusieurs types de vente en viager. Vous pouvez vendre et transférer immédiatement la pleine propriété à l’acheteur ou vous pouvez ne lui vendre que la nue-propriété et vous réserver l’usufruit de la maison. Cette deuxième solution est celle qui vous convient.

Il est essentiel pour vous que le contrat soit bien rédigé. Une des clauses que vous devez absolument y faire figurer concerne les mesures applicables si l’acheteur n’acquitte plus les paiements convenus. Une clause prévoira donc que dans ce cas, la vente est annulée et que les rentes déjà payées vous restent acquises. Vous serez délié de vos obligations envers cet acheteur et libre de revendre le bien.

Pour déterminer le montant mensuel (ou rente viagère) que l’acheteur vous versera, il faut se baser sur la valeur de votre bien immobilier ainsi que sur votre âge au moment de la vente. Si vous conservez l’usufruit pour pouvoir occuper le bien à vie, la rente ne sera calculée que sur la valeur de la nue-propriété. L’acheteur et vous pouvez même convenir d’une double rente: plus faible aussi longtemps que vous occuperez la maison, plus forte lorsque vous préférerez la quitter. Enfin, la rente sera de préférence indexée puisque le vendeur ne vous remet pas le prix d’achat sous forme de capital que vous pourriez placer, mais par versements mensuels étalés sur des années.

Si vous conservez l’usufruit de la maison, vous devrez l’entretenir et payer tous les frais et les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Et comme vous avez alors le revenu de la maison, c’est à vous de déclarer le revenu cadastral et de payer le précompte immobilier.