8 nouveautés de la réforme sur la copropriété

Prise de décision plus rapide, facilitation du recouvrement des charges non payées, fonds de réserve obligatoire, clarification de la rémunération du syndic sont quelques-unes des nouveautés introduites par la réforme de la loi sur les copropriétés.

1 – Fonds de réserve obligatoire

Bien qu’il n’était pas obligatoire légalement, un fonds de réserve était souvent prévu pour les parties communes d’immeubles à appartements. Cette  » tirelire  » est alimentée par les copropriétaires en fonction de leur quotité dans l’immeuble. Le fonds de réserve peut être sollicité en cas de travaux à la toiture, à la façade, au hall d’entrée... À partir du 1er janvier 2019, la constitution d’un fonds de réserve devient obligatoire pour les immeubles à appartements cinq ans après la réception provisoire des parties communes du bâtiment. Cette obligation ne s’applique donc pas aux immeubles neufs même si l’assemblée générale peut décider volontairement de créer un fonds de réserve. Les copropriétaires doivent verser au fonds de réserve au moins 5 % du total des charges communes de l’exercice comptable précédent. L’assemblée générale peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de déroger à cette règle.

2 – Accompagné à l’assemblée générale

Vous pouvez désormais vous rendre accompagné à l’assemblée générale des copropriétaires. Avec votre partenaire, un de vos enfants, un membre de la famille ou un ami, mais aussi un avocat ou un comptable. Votre accompagnateur peut donner des conseils, mais ne peut pas voter, ni diriger ou monopoliser les discussions. Si vous êtes propriétaire de plusieurs lots – vous avez par exemple deux appartements -, vous pouvez vous faire assister d’une seconde personne.

3 – Clarification de la rémunération du syndic

Les honoraires forfaitaires du syndic (montant forfaitaire par mois ou par appartement) couvrent ses prestations ordinaires. Il doit désormais clairement définir quelles prestations sont inclues dans ce forfait et lesquelles ne le sont pas. La liste des prestations non comprises doit également être exhaustive. Il ne pourra en effet pas réclamer de supplément pour tout ce qui ne figurerait pas sur cette liste.

4 – Prise de décision plus rapide pour les travaux

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe décidant notamment de la réalisation de travaux dans les parties communes. La majorité des trois quarts exigée précédemment est réduite aux deux tiers. Si les travaux sont exigés par la loi, comme la mise en conformité des ascenseurs ou le respect des normes d’isolation du toit, l’assemblée générale peut se prononcer à la majorité simple (au moins 50 % + 1 voix).

Pour la démolition et la reconstruction d’un nouvel immeuble, l’unanimité était nécessaire auparavant. Un seul copropriétaire pouvait donc bloquer l’ensemble du projet. Désormais, une majorité des quatre cinquièmes est suffisante si la démolition du bâtiment est nécessaire pour des raisons d’hygiène ou de sécurité, ou si le coût de rénovation du bâtiment est excessif. Si un des copropriétaires ne souhaite pas prendre part au projet et que la valeur de son lot est inférieure à sa quotepart dans le coût des travaux, il peut l’abandonner en faveur des autres copropriétaires contre compensation. Celle-ci est fixée de commun accord ou par le juge si les parties ne parviennent pas à trouver un accord.

5 – Le droit d’usage des parties communes

Certaines parties communes d’un immeuble à appartements ne sont parfois utilisées que par un seul propriétaire, comme le jardin pour l’occupant du rez-de-chaussée. Le droit d’usage exclusif de ces parties communes est désormais considéré comme une servitude même si les statuts peuvent déroger à cette règle. L’assemblée générale peut décider à une majorité des quatre cinquièmes de mettre un terme à cet usage exclusif. Elle doit toutefois motiver sa décision et démontrer l’intérêt pour l’association des copropriétaires. Si la perte de son droit d’usage exclusif cause un préjudice au copropriétaire, l’association des copropriétaires doit l’indemniser.

6 – Optimisation du règlement d’ordre intérieur

Tout immeuble à appartements doit désormais disposer d’un règlement d’ordre intérieur. Il fixe entre autres les règles en matière de sécurité, de propreté et de bruit que tous les occupants doivent respecter. La rédaction de ce règlement peut être réalisée par le syndic et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Le syndic doit également l’adapter en fonction de l’évolution des lois en vigueur. L’accord de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour de telles adaptations, mais il doit bel et bien l’informer des modifications.

Le règlement d’ordre intérieur comprend désormais également les règles régissant la convocation, la méthode de travail et les pouvoirs de l’assemblée générale. Il détaille la méthode de désignation, ses pouvoirs, la durée du mandat du syndic, les modalités de renouvellement et de résiliation. Il détermine enfin la période annuelle de quinze jours pendant laquelle l’assemblée générale annuelle des copropriétaires a lieu.

7 – Facilitation du recouvrement des charges non payées

Il arrive qu’un copropriétaire ne s’acquitte pas entièrement de sa part dans les charges communes ou dans le fonds de réserve. Le syndic peut désormais lui envoyer une mise en demeure et si nécessaire transmettre le dossier à une agence de recouvrement ou un avocat qui pourra réclamer les impayés en justice. Dans le cas d’une propriété scindée entre un nu-propriétaire et un usufruitier, la question se pose souvent de savoir qui paie. Cette interrogation appartient désormais au passé : tant le nu-propriétaire que l’usufruitier sont solidairement responsables du paiement des charges. Le syndic peut donc réclamer l’entièreté du montant aux deux. Il revient ensuite à l’usufruitier et au nu-propriétaire de décompter entre eux la part de chacun.

8 – Un administrateur provisoire en cas de conflit

Comme pour toute relation humaine, des conflits peuvent éclater entre copropriétaires. Cela peut parfois paralyser l’assemblée générale et bloquer les décisions. Dans ce cas, soit le syndic soit un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un cinquième des quotes-parts, peuvent demander au juge de paix de désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires. Ils peuvent en faire la demande lorsque le conflit menace gravement l’équilibre financier de la copropriété ou lorsque l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales. Le juge de paix détermine pour quelles missions l’administrateur provisoire peut se substituer à l’association des copropriétaires.