Droit & Argent

Table des matières: 

•  Le principe
•  A Bruxelles
•  En Flandre
•  En Wallonie

Tout le monde sait que les prix des appartements, des maisons et des terrains à bâtir se sont littéralement envolés ces dernières années. A cela s'ajoute encore que tout achat d'un bien immobilier donne lieu à la perception d'un impôt. La règle veut qu'il s'agisse de droits d'enregistrement proportionnels au prix d'achat.

Le principe des droits d'enregistrement

Depuis 2002, les droits d'enregistrement sont devenus un impôt strictement régional. Il en découle forcément des différences dans les règles comme dans les taux. A Bruxelles et en Wallonie, le taux de base est de 12,5 % ; en Flandre, il est de 10 %. Outre ces tarifs de base, il existe aussi des tarifs préférentiels.

Les droits d'enregistrement sont dus quel que soit le mode d'acquisition : vente de gré à gré, vente publique volontaire ou vente publique judiciaire (sur saisie ou en raison d'une faillite). Leur taux ne varie pas en fonction de la personne qui achète, que ce soit une personne physique ou une personne morale (asbl, sprl ou autre société). C'est la localisation du bien qui détermine le taux à appliquer.

Les droits d'enregistrement doivent être payés dans les 4 mois qui suivent la conclusion du compromis de vente. Et il vaut mieux respecter strictement ce délai car un paiement en retard est sanctionné d'une amende fiscale et d'intérêts de retard de 7 %.

Attention Le délai commence à courir à partir de la signature du compromis de vente. Raison pour laquelle la plupart des compromis stipulent que les parties s'engagent à passer l'acte authentique devant notaire dans les quatre mois et le notaire veillera à ce que les droits d'enregistrement soient versés en temps voulu.

Le calcul de base

Les droits d'enregistrement doivent en principe être calculés sur le prix d'achat convenu entre vendeur et acheteur. Mais pour éviter la tentation d'esquiver une partie des droits dus, notre code des droits d'enregistrement précise bien que la base minimum devant servir au calcul est toujours la valeur vénale du bien immobilier (prix que l'on peut normalement escompter pour ce bien) et c'est à vous de déclarer cette valeur dans l'acte d'achat.

Exemple La maison que vous convoitez a une valeur vénale de 200.000 €. Mais après des négociations bien menées, vous l'obtenez au prix de 150.000 €. Vous devez spontanément indiquer la valeur vénale dans votre acte d'achat sous forme d'une déclaration pro-fisco et vous devez payer 200.000 € x 10 ou 12,5 % = 20.000 ou 25.000 €. Vous avez parfaitement le droit de faire une bonne affaire, mais le fisc ne veut pas en être la victime. Si le receveur constate une importante différence entre la valeur vénale et le prix mentionné dans votre acte d'achat, il vous adressera une lettre où il réclamera des droits complémentaires : 12,5 % ou 6 % de la différence. Si la différence entre la valeur vénale et le prix déclaré est égale à 1/8e au moins du prix indiqué, il vous imposera, en outre, une amende égale au montant des droits complémentaires.

Bon à savoir Si vous recevez une telle lettre, il est conseillé de prendre contact avec le receveur de manière à discuter du montant de la valeur vénale qu'il a indiquée, autrement dit de la «faire baisser».

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Droits d'enregistrement : la législation

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•  Le principe
•  A Bruxelles
•  En Flandre
•  En Wallonie

Tout le monde sait que les prix des appartements, des maisons et des terrains à bâtir se sont littéralement envolés ces dernières années. A cela s'ajoute encore que tout achat d'un bien immobilier donne lieu à la perception d'un impôt. La règle veut qu'il s'agisse de droits d'enregistrement proportionnels au prix d'achat.

Le principe des droits d'enregistrement

Depuis 2002, les droits d'enregistrement sont devenus un impôt strictement régional. Il en découle forcément des différences dans les règles comme dans les taux. A Bruxelles et en Wallonie, le taux de base est de 12,5 % ; en Flandre, il est de 10 %. Outre ces tarifs de base, il existe aussi des tarifs préférentiels.

Les droits d'enregistrement sont dus quel que soit le mode d'acquisition : vente de gré à gré, vente publique volontaire ou vente publique judiciaire (sur saisie ou en raison d'une faillite). Leur taux ne varie pas en fonction de la personne qui achète, que ce soit une personne physique ou une personne morale (asbl, sprl ou autre société). C'est la localisation du bien qui détermine le taux à appliquer.

Les droits d'enregistrement doivent être payés dans les 4 mois qui suivent la conclusion du compromis de vente. Et il vaut mieux respecter strictement ce délai car un paiement en retard est sanctionné d'une amende fiscale et d'intérêts de retard de 7 %.

Attention Le délai commence à courir à partir de la signature du compromis de vente. Raison pour laquelle la plupart des compromis stipulent que les parties s'engagent à passer l'acte authentique devant notaire dans les quatre mois et le notaire veillera à ce que les droits d'enregistrement soient versés en temps voulu.

Le calcul de base

Les droits d'enregistrement doivent en principe être calculés sur le prix d'achat convenu entre vendeur et acheteur. Mais pour éviter la tentation d'esquiver une partie des droits dus, notre code des droits d'enregistrement précise bien que la base minimum devant servir au calcul est toujours la valeur vénale du bien immobilier (prix que l'on peut normalement escompter pour ce bien) et c'est à vous de déclarer cette valeur dans l'acte d'achat.

Exemple La maison que vous convoitez a une valeur vénale de 200.000 €. Mais après des négociations bien menées, vous l'obtenez au prix de 150.000 €. Vous devez spontanément indiquer la valeur vénale dans votre acte d'achat sous forme d'une déclaration pro-fisco et vous devez payer 200.000 € x 10 ou 12,5 % = 20.000 ou 25.000 €. Vous avez parfaitement le droit de faire une bonne affaire, mais le fisc ne veut pas en être la victime. Si le receveur constate une importante différence entre la valeur vénale et le prix mentionné dans votre acte d'achat, il vous adressera une lettre où il réclamera des droits complémentaires : 12,5 % ou 6 % de la différence. Si la différence entre la valeur vénale et le prix déclaré est égale à 1/8e au moins du prix indiqué, il vous imposera, en outre, une amende égale au montant des droits complémentaires.

Bon à savoir Si vous recevez une telle lettre, il est conseillé de prendre contact avec le receveur de manière à discuter du montant de la valeur vénale qu'il a indiquée, autrement dit de la «faire baisser».

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En Région bruxelloise

En Région bruxelloise, les droits d'enregistrement sont de 12,5 % ou 6 % (voir encadré). Mais, il est possible de bénéficier d'un abattement.

Le montant de l'abattement a été sensiblement augmenté depuis le 15 février 2006. La Région bruxelloise applique deux montants :

• l'abattement ordinaire qui est actuellement de 60.000 € 
• l'abattement majoré s'élève à 75.000 € et ne s'applique qu'aux logements situés dans un Espace de Développement Renforcé du Logement (EDRL), tel que délimité dans le Plan régional de développement PRD). Cet avantage supplémentaire veut encourager la rénovation et le développement d'anciens quartiers. Pour savoir si un immeuble se trouve dans un EDRL, consultez la carte sur le site www.prime-renovation.irisnet.be (cliquez sur « primes à la rénovation de l'habitat », puis en haut sur « carte ») ou renseignez-vous auprès de la commune où est situé le bien.  

Les conditions

Les conditions auxquelles l'abattement peut être appliqué à Bruxelles sont sensiblement les mêmes que celles qui valent en Flandre. Nous épinglerons donc simplement les spécificités.

• En Région bruxelloise, la loi exclut explicitement les terrains à bâtir. Par contre, les appartements sur plan ou en construction entrent bien en ligne de compte. 
• Les acheteurs doivent établir leur résidence principale dans le bien acheté dans les 2 ans à partir de l'enregistrement de l'acte d'achat. Mais depuis le 15 février 2006, ce délai a été porté à 3 ans pour les appartements sur plan ou en construction, l'expérience ayant démontré que deux ans s'avéraient parfois insuffisants. Cet allongement du délai ne concerne toutefois pas les lourdes rénovations apportées à des biens existants. 
• L'avantage de l'abattement n'est conservé que si l'acheteur reste domicilié pendant 5 années successives dans la Région de Bruxelles-Capitale, à partir du moment où il a établi sa résidence principale dans le bien pour lequel l'abattement a été demandé (sauf cas de force majeure). Cette domiciliation ne doit toutefois pas être maintenue dans ce bien pendant les 5 ans : il suffit de rester domicilié dans l'agglomération bruxelloise. 
• A Bruxelles, le fait d'être déjà propriétaire d'un terrain à bâtir destiné à la construction à vocation d'habitation au moment de l'achat d'une maison ou d'un appartement n'est pas un obstacle à l'application de l'abattement. Il est, par contre, tenu compte des propriétés situées à l'étranger.
• Bruxelles connaît la règle de l'« abattement a posteriori ». Si vous n'avez pas pu bénéficier immédiatement de l'abattement, vous pouvez encore l'obtenir si le bien immobilier est revendu dans les deux ans qui suivent l'enregistrement de l'acte d'achat du bien. Vous devez introduire la requête auprès du fisc dans les 2 ans à dater de l'acte de vente du bien qui avait interdit l'imputation immédiate des droits d'enregistrement. 
• Vous ne devez pas expressément demander l'application de l'abattement dans l'acte d'achat.

Renseignements : www.pastoutavoir.be. Ou prenez contact avec le cabinet du ministre régional des Finances et du Budget au tél. 02 209 28 11 ou par e-mail : info.vanhengel@vanhengel.irisnet.be  

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En Flandre

Si vous achetez un bien immobilier en Flandre, vous répondez peut-être aux conditions posées pour bénéficier d'une réduction des droits d'enregistrement.

L'abattement

L'abattement correspond à une réduction de 12.500 € du prix sur lequel sont calculés les 10 % de droits d'enregistrement.

Bon à savoir Il faut explicitement demander dans le compromis de vente l'application de l'abattement en précisant que les règles d'exclusion ci-dessous ne vous sont pas applicables.

Les conditions

Ce cadeau fiscal ne vous est accessible que si vous répondez à plusieurs conditions.

L'emportabilité des droits d'enregistrement

Ce nouveau système veut que les droits d'enregistrement payés à l'occasion d'un précédent achat (habitation ou terrain à bâtir) puissent être « emportés » pour être réutilisés lors de l'achat d'un nouveau bien. Un des objectifs du législateur est d'alléger la note fiscale dans la rotation des biens immobiliers. Mais pour des raisons budgétaires, il l'a aussi assortie de toute une série de conditions et de limitations.

Bon à savoir Les avantages de l'abattement et de l'emportabilité des droits d'enregistrement ne sont pas cumulables !

Renseignements : Vlaamse belastinglijn
Tél. : 078 15 30 15 ou sur : www.vlaanderen.be/belastingen (cliquez sur «burger», «mijn huis», «eigenaar worden»).

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Et en Wallonie ?

Il n'y a pas à proprement parler de spécificités en matière de droits d'enregistrement en Wallonie. Le tarif normal des droits d'enregistrement est encore et toujours fixé à 12,5 %, mais il peut être réduit à 6 % dans certains cas.

Actuellement, la Région wallonne n'applique ni exonérations ni réductions particulières.

Renseignements : Info fiscalité
Tél. : 081 32 04 10 ou 081 32 04 20 ou surfez sur www.wallonie.be (cliquez sur « citoyens », « se loger », « acheter et vendre »...)

Pour plus d'informations

• Pour plus d'infos sur les droits d'enregistrement appliqués dans les différentes Régions, adressez-vous à la « Ligne d'information » du Service public fédéral Finances. Tél. : 02 33 66 999 
• Sur la page d'accueil du site du SPF Finances www.minfin.fgov.be, vous trouverez la brochure gratuite « La fiscalité de votre maison » que vous pouvez télécharger ou commander au SPF Finances, Service Communication, North Galaxy, Boulevard du roi Albert II 33, boîte 70, 1030 Bruxelles.

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