Droit & Argent

Le gouvernement fédéral et/ou les autorités régionales soutiennent de différentes façons les projets immobiliers des citoyens : primes, montants déductibles fiscalement, réduction du précompte immobilier, abattement fiscal pour la résidence principale, etc. De manière plus immédiate, vos travaux - qu'ils soient de construction ou de rénovation - peuvent être facturés à un taux de TVA réduit. Nous faisons le point.

Vous construisez

Quel taux de TVA appliquer à la construction d'une nouvelle maison?

Le taux normal (21%)

Le taux de TVA pour une nouvelle construction est normalement de 21 % tant sur la valeur des matériaux que sur la main-d'oeuvre. Formalités Vous devez déposer une déclaration spéciale - la 1063 - au bureau de contrôle de la TVA du lieu où se situe la nouvelle construction. Vous pouvez télécharger cette déclaration sur le site http://fiscus.fgov.be: cliquez, à droite, sur Formulaires, puis sur Accéder à MyMinfin sans authentification et à nouveau sur Formulaires. Le plus simple est de choisir Thème (= TVA), puis recherche.

La déclaration reprend, dans quatre cadres distincts, des informations succinctes sur le propriétaire, le nouveau bâtiment, les factures qui s'y rapportent et les personnes qui y ont travaillé. Vous devez y joindre le plan du bâtiment, le cahier des charges, les attestations relatives au « travail personnel » (voir plus loin : Vous faites des travaux vous-même) ainsi que les factures mentionnées dans la déclaration. Certifiée exacte, datée et signée, elle doit être déposée au plus tard dans les 3 mois qui suivent la date où le revenu cadastral de votre nouvelle maison vous a été notifié.

ATTENTION ! Le contrôleur de la TVA vérifiera si vous avez payé suffisamment de TVA et vous demandera éventuellement des comptes. Si vous ne parvenez pas à le convaincre, vous devrez payer le montant de TVA exigé ainsi qu'une amende de 10 à 35 % du montant de TVA réclamé !

Le taux réduit (6%)

La bonne nouvelle pour l'année 2010, c'est que la mesure prise l'année dernière pour soutenir le secteur de la construction est reconduite. Concrètement, le taux de TVA réduit (6 % au lieu de 21 %) appliqué aux constructions neuves est prolongé jusque fin 2010. Si ce taux réduit ne s'applique que sur une tranche de factures limitée à 50.000 euros hors TVA, il représente quand même une économie de 7.500 euros. Une condition : la demande de permis de bâtir doit être introduite avant le 31 mars 2010. Cette règle des 6 % est également élargie - dans l'ensemble du pays - à la démolition et la reconstruction d'une maison. Formalités Vous, maître de l'ouvrage, votre architecte ou votre entrepreneur devez déposer la déclaration 121.1 auprès du service de TVA compétent avant que la facture ne soit établie ou l'acompte payé. Les travaux doivent aussi répondre à certaines conditions : ils doivent notamment concerner la construction d'une nouvelle habitation (y compris les éventuels travaux de démolition) que vous occuperez (principalement) comme logement privé et ils doivent être réalisés et facturés par un entrepreneur enregistré (voir encadré).

BON A SAVOIR Vous pouvez aussi bénéficier du taux réduit si vous achetez une maison individuelle ou un appartement à un promoteur à condition que le bâtiment n'ait pas été occupé avant le 1er janvier 2009.

La TVA à 6 % ou 21 % ?

Le gouvernement fédéral et/ou les autorités régionales soutiennent de différentes façons les projets immobiliers des citoyens : primes, montants déductibles fiscalement, réduction du précompte immobilier, abattement fiscal pour la résidence principale, etc. De manière plus immédiate, vos travaux - qu'ils soient de construction ou de rénovation - peuvent être facturés à un taux de TVA réduit. Nous faisons le point.

Vous construisez

Quel taux de TVA appliquer à la construction d'une nouvelle maison?

Le taux normal (21%)

Le taux de TVA pour une nouvelle construction est normalement de 21 % tant sur la valeur des matériaux que sur la main-d'oeuvre. Formalités Vous devez déposer une déclaration spéciale - la 1063 - au bureau de contrôle de la TVA du lieu où se situe la nouvelle construction. Vous pouvez télécharger cette déclaration sur le site http://fiscus.fgov.be: cliquez, à droite, sur Formulaires, puis sur Accéder à MyMinfin sans authentification et à nouveau sur Formulaires. Le plus simple est de choisir Thème (= TVA), puis recherche.

La déclaration reprend, dans quatre cadres distincts, des informations succinctes sur le propriétaire, le nouveau bâtiment, les factures qui s'y rapportent et les personnes qui y ont travaillé. Vous devez y joindre le plan du bâtiment, le cahier des charges, les attestations relatives au « travail personnel » (voir plus loin : Vous faites des travaux vous-même) ainsi que les factures mentionnées dans la déclaration. Certifiée exacte, datée et signée, elle doit être déposée au plus tard dans les 3 mois qui suivent la date où le revenu cadastral de votre nouvelle maison vous a été notifié.

ATTENTION ! Le contrôleur de la TVA vérifiera si vous avez payé suffisamment de TVA et vous demandera éventuellement des comptes. Si vous ne parvenez pas à le convaincre, vous devrez payer le montant de TVA exigé ainsi qu'une amende de 10 à 35 % du montant de TVA réclamé !

Le taux réduit (6%)

La bonne nouvelle pour l'année 2010, c'est que la mesure prise l'année dernière pour soutenir le secteur de la construction est reconduite. Concrètement, le taux de TVA réduit (6 % au lieu de 21 %) appliqué aux constructions neuves est prolongé jusque fin 2010. Si ce taux réduit ne s'applique que sur une tranche de factures limitée à 50.000 euros hors TVA, il représente quand même une économie de 7.500 euros. Une condition : la demande de permis de bâtir doit être introduite avant le 31 mars 2010. Cette règle des 6 % est également élargie - dans l'ensemble du pays - à la démolition et la reconstruction d'une maison. Formalités Vous, maître de l'ouvrage, votre architecte ou votre entrepreneur devez déposer la déclaration 121.1 auprès du service de TVA compétent avant que la facture ne soit établie ou l'acompte payé. Les travaux doivent aussi répondre à certaines conditions : ils doivent notamment concerner la construction d'une nouvelle habitation (y compris les éventuels travaux de démolition) que vous occuperez (principalement) comme logement privé et ils doivent être réalisés et facturés par un entrepreneur enregistré (voir encadré).

BON A SAVOIR Vous pouvez aussi bénéficier du taux réduit si vous achetez une maison individuelle ou un appartement à un promoteur à condition que le bâtiment n'ait pas été occupé avant le 1er janvier 2009.

Vous rénovez

Les travaux de rénovation et/ou d'aménagement sont normalement soumis au taux de TVA de 21 %. Mais cela fait déjà quelques années qu'ils bénéficient, à certaines conditions, du taux réduit de 6 % et la mesure reste valable jusque fin 2010.

Pour qui ?

Pour pouvoir bénéficier de ce taux de 6 %, vous, maître d'ouvrage, devez être le "consommateur final", c'est-à-dire que vous devez posséder un droit réel (propriétaire, usufruitier,...) ou un droit de jouissance (locataire) sur l'habitation que vous utilisez en tout ou principalement à usage privé.

Pour quel bâtiment ?

L'habitation doit : avoir été occupée pour la première fois au moins 5 ans auparavant. Si elle a été occupée il y a moins de 5 ans, le taux de TVA reste à 21 % être principalement occupée à titre privé. Ici, le mot principalement est essentiel. Si vous occupez la plus grande partie de l'habitation à titre privé et que les travaux portent sur l'ensemble de l'habitation, vous pouvez appliquer uniformément le taux de 6 %. Si l'usage privé est accessoire, vous appliquerez le taux de 21 % aux travaux relatifs à la partie professionnelle de la maison et le taux de 6 % aux travaux qui concernent la partie privée. Si les travaux ne concernent que la partie professionnelle de la maison, c'est le taux de 21 % qui est applicable.

Pour quels travaux ?

Les travaux doivent avoir pour objectif de transformer, rénover, réhabiliter, améliorer, réparer ou entretenir (sauf nettoyage) (une partie de) l'habitation. Concrètement, cela veut dire que le taux réduit peut s'appliquer à toutes sortes de travaux exécutés par les différents corps de métiers du secteur du bâtiment : maçons, plafonneurs, menuisiers, plombiers,.... y compris l'installation d'équipements fixés au bâtiment (chauffage central, système de conditionnement d'air, installation sanitaire et/ou électrique (sauf appareils d'éclairage et lampes), système de détection d'incendie et de protection contre le vol, installation de téléphonie intérieure ou encore armoires, éviers, hottes, ventilateurs et aérateurs équipant une cuisine et une salle de bains ainsi que les revêtements de mur ou de sol.)

ATTENTION ! Certains travaux ne bénéficient pas du taux réduit :

• une construction, sauf pour une tranche de 50.000 euros
• l'entretien normal du bâtiment
• les travaux de démolition, sauf si nécessaires pour réaliser des travaux pouvant bénéficier du taux réduit
• l'aménagement du jardin, l'installation ou la réparation de clôtures
• la construction d'une piscine, d'un sauna, d'un terrain de tennis,...
• les travaux relatifs à un garage, sauf s'il est intégré à l'habitation ou considéré comme une amélioration
• la livraison, avec ou sans placement, d'appareils ménagers encastrables ou non.

Formalités Pour bénéficier du taux de TVA réduit, les travaux doivent être réalisés par un entrepreneur enregistr. Tous les éléments justifiant l'application du taux réduit doivent être mentionnés sur la facture. Le maître d'ouvrage fournira donc à l'entrepreneur une attestation non formelle, contenant les renseignements nécessaires à l'établissement de la facture (plus spécialement : renseignements quant à la destination finale du bâtiment et quant à sa première occupation).

Vous faites des travaux vous-même

Lorsqu'on construit ou rénove, on est souvent tenté de faire des travaux soi-même ou avec l'aide de proches dans l'espoir de comprimer le budget. Avant de se lancer, il est bon de faire quelques calculs comparatifs en tenant compte de deux éléments.

Avantages perdus

Lorsqu'il est applicable, le taux réduit de 6 % porte tant sur la main d'oeuvre que sur les matériaux nécessaires aux travaux exécutés par un entrepreneur enregistré. Pour les travaux que vous faites vous-même, vous ne payez pas la main-d'oeuvre, mais vous payez la TVA au tarif plein (21 %) sur les matériaux achetés. En outre, vous perdez les primes et les avantages fiscaux.

Côté formalités

Lorsque vous construisez ou faites une rénovation de grande envergure, vous avez besoin d'un permis d'urbanisme que vous demanderez auprès de votre commune. En même temps qu'elle vous l'accorde, elle informe l'administration de la TVA... qui vous envoie la déclaration 1063.

L'administration de la TVA part du principe que vous confiez vos travaux à des professionnels. Si vous en faites vous-même, avec ou sans l'aide de proches, vous devez compléter le cadre IV de la déclaration 1063 réservé aux travaux immobiliers exécutés par le propriétaire ou gratuitement par des tiers ou encore par des salariés (personnes liées au propriétaire par un contrat d'emploi ou de travail). On retrouve donc ici toutes les personnes - vous y compris - qui ont participé au projet sans être des professionnels de la construction assujettis à la TVA. Vous devez y mentionner :

• les nom, adresse et profession et, le cas échéant, le degré de parenté des personnes qui ont travaillé gratuitement pour vous
• la nature, l'importance et la durée du travail réalisé
• les matériaux achetés (et déjà mentionnés au cadre III de la déclaration). Vous devez joindre à la déclaration le plan de construction, le(s) devis, des justificatifs éventuels concernant le travail que vous avez effectué vous-même et les factures originales.

N'hésitez pas à joindre des renseignements concrets à votre déclaration : factures d'achat de matériaux, déclaration sur l'honneur par vos aidants de la gratuité de leur travail, témoignages écrits de personnes qui vous ont vu travailler,... Si vous ne parvenez pas à convaincre l'administration de la TVA de ce volet « travail personnel », vous risquez fort de vous voir réclamer 21 % de TVA sur la valeur (estimée par le fisc) de vos propres travaux et une forte amende.

Pas d'accord ?

Si vous n'êtes pas d'accord avec le calcul de la TVA, contactez le fonctionnaire qui a traité votre dossier. Si certaines informations n'ont pas été prises en compte, il réexaminera votre dossier. Si vous ne parvenez pas à un accord amiable avec lui, le directeur du bureau de contrôle de TVA ou vous-même pouvez demander une évaluation par un expert.

BON à SAVOIR Tous les plans, cahiers des charges et factures doivent être conservés 5 ans à partir de la date où le revenu cadastral a été signifié. Réaliser soi-même certains travaux ne représente pas toujours la solution la plus intéressante.