Droit & Argent

En principe, la loi Breyne protège ceux qui achètent sur plan. Du moins si l'application de la loi n'est pas exclue par quelque astuce du promoteur.

La loi Breyne

L'« achat sur plan » est un contrat de vente portant sur la vente d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction. Vous n'êtes pas vous-même le maître d'ouvrage ; c'est le promoteur qui est le maître de l'ouvrage. Vous ne passez donc pas contrat avec un architecte ou un entrepreneur. Tout comme la formule « clé sur porte » (un entrepreneur construit une maison pour vous et se charge de sa complète réalisation), la vente sur plan est soumise à la loi Breyne. Une importante protection pour l'acheteur.

• La loi Breyne ne s'applique qu'à des bâtiments destinés à l'habitat et ne concerne donc pas les locaux commerciaux, les immeubles de bureaux et autres bâtiments professionnels. La maison peut abriter une partie professionnelle à condition que la partie destinée à l'habitat soit au moins égale à la partie professionnel. La loi Breyne s'applique aussi si vous achetez un logement sur plan en vue de le louer.
• L'entrepreneur ou le promoteur immobilier doit en outre construire, faire construire ou fournir le bien. Cela semble aller de soi et c'est pourtant une clause très importante. Ce qu'il faut lire entre lignes ici, c'est que l'entrepreneur (promoteur immobilier) doit répondre de l'ensemble et s'assurer que la construction reçoive un degré de finition tel qu'elle soit normalement habitable.
• Enfin, la loi ne s'applique que si vous, en tant qu'acheteur ou commanditaire, effectuez au moins un paiement avant que l'immeuble ne soit complètement achevé.

Protection

Depuis la loi Breyne, l'acheteur devient peu à peu propriétaire et paie par tranches en fonction de l'avancement des travaux. Ainsi l'acheteur n'encourt pas de dommages en cas de faillite de l'entrepreneur. La loi prévoit entre autres aussi les protections suivantes :

• le contrat doit contenir une série de mentions obligatoires comme le prix total de la construction, la date de début des travaux, le délai d'exécution, les modalités de paiement, les indemnités en cas de retard, etc. Il doit être accompagné des plans et devis.
• il doit obligatoirement y avoir une réception provisoire et une réception définitive qui - très important - seront séparées d'un an au moins afin que les vices cachés puissent éventuellement faire surface
• l'entrepreneur ou le promoteur immobilier doit vous garantir une exécution correcte des travaux. Si le promoteur travaille avec un entrepreneur enregistré (c'est-à-dire reconnu et autorisé à effectuer les travaux par les autorités), il lui suffit de constituer une caution de 5 % du montant des travaux auprès de la Caisse des dépôts et consignations. S'il travaille avec un entrepreneur qui n'est pas agréé, il est tenu à une garantie d'achèvement de 100 % du coût des travaux. Autrement dit, une institution financière doit s'engager comme garantie principale pour payer les sommes nécessaires à l'achèvement de la maison ou de l'immeuble.

Un bon plan pour votre achat sur plan

En principe, la loi Breyne protège ceux qui achètent sur plan. Du moins si l'application de la loi n'est pas exclue par quelque astuce du promoteur.

La loi Breyne

L'« achat sur plan » est un contrat de vente portant sur la vente d'une maison ou d'un appartement à construire ou en voie de construction. Vous n'êtes pas vous-même le maître d'ouvrage ; c'est le promoteur qui est le maître de l'ouvrage. Vous ne passez donc pas contrat avec un architecte ou un entrepreneur. Tout comme la formule « clé sur porte » (un entrepreneur construit une maison pour vous et se charge de sa complète réalisation), la vente sur plan est soumise à la loi Breyne. Une importante protection pour l'acheteur.

• La loi Breyne ne s'applique qu'à des bâtiments destinés à l'habitat et ne concerne donc pas les locaux commerciaux, les immeubles de bureaux et autres bâtiments professionnels. La maison peut abriter une partie professionnelle à condition que la partie destinée à l'habitat soit au moins égale à la partie professionnel. La loi Breyne s'applique aussi si vous achetez un logement sur plan en vue de le louer.
• L'entrepreneur ou le promoteur immobilier doit en outre construire, faire construire ou fournir le bien. Cela semble aller de soi et c'est pourtant une clause très importante. Ce qu'il faut lire entre lignes ici, c'est que l'entrepreneur (promoteur immobilier) doit répondre de l'ensemble et s'assurer que la construction reçoive un degré de finition tel qu'elle soit normalement habitable.
• Enfin, la loi ne s'applique que si vous, en tant qu'acheteur ou commanditaire, effectuez au moins un paiement avant que l'immeuble ne soit complètement achevé.

Protection

Depuis la loi Breyne, l'acheteur devient peu à peu propriétaire et paie par tranches en fonction de l'avancement des travaux. Ainsi l'acheteur n'encourt pas de dommages en cas de faillite de l'entrepreneur. La loi prévoit entre autres aussi les protections suivantes :

• le contrat doit contenir une série de mentions obligatoires comme le prix total de la construction, la date de début des travaux, le délai d'exécution, les modalités de paiement, les indemnités en cas de retard, etc. Il doit être accompagné des plans et devis.
• il doit obligatoirement y avoir une réception provisoire et une réception définitive qui - très important - seront séparées d'un an au moins afin que les vices cachés puissent éventuellement faire surface
• l'entrepreneur ou le promoteur immobilier doit vous garantir une exécution correcte des travaux. Si le promoteur travaille avec un entrepreneur enregistré (c'est-à-dire reconnu et autorisé à effectuer les travaux par les autorités), il lui suffit de constituer une caution de 5 % du montant des travaux auprès de la Caisse des dépôts et consignations. S'il travaille avec un entrepreneur qui n'est pas agréé, il est tenu à une garantie d'achèvement de 100 % du coût des travaux. Autrement dit, une institution financière doit s'engager comme garantie principale pour payer les sommes nécessaires à l'achèvement de la maison ou de l'immeuble.

Les trucs des firmes pour échapper à la loi

Les promoteurs immobiliers essaient parfois d'éviter l'application de la loi Breyne. Comment ?

Pas de paiement pendant la construction. Lorsque le promoteur immobilier vend une maison ou un appartement et qu'il oblige l'acheteur au paiement d'avances, il tombe indiscutablement sous le coup de la loi Breyne. Certaines firmes ne réclament la totalité du paiement qu'après la fin des travaux et ne demandent même pas d'acompte. Elles échappent ainsi à la loi Breyne.

BON À SAVOIR La loi Breyne s'applique même si, à la signature du contrat, vous ne versez que le prix du terrain à bâtir et que vous ne payez le solde qu'à la réception provisoire,

Plusieurs entrepreneurs et contrats. Le promoteur immobilier fait, par exemple, construire la maison par deux firmes : l'une se charge du gros oeuvre, l'autre de la finition. S'il est fait appel à plusieurs entrepreneurs et que différents contrats sont signés, la loi Breyne ne s'applique plus.

Pas de finition complète. Si la vente n'est pas faite sur plan ou clé sur porte, le promoteur est délivré de la loi Breyne. En effet, l'entrepreneur ou le promoteur immobilier ne s'oblige aucunement à finir la construction et ne tombe donc pas sous le coup de la loi Breyne.

Questions fréquentes

Que faire en cas d'énorme retard ? Pour prévenir les retards, une date de début des travaux et un délai d'exécution doivent être mentionnés avec précision dans le contrat. Demandez à ce qu'on calcule les délais en jours calendrier et non en jours de travail comme c'est souvent le cas. Lorsqu'un retard dans l'exécution des travaux est constaté du chef de l'entrepreneur, il doit vous verser une indemnité qui équivaut généralement au loyer normal qu'on pourrait obtenir si on avait loué le bien.

CONSEIL Essayez d'obtenir une somme élevée qui tienne compte de tous les dommages (mensualités du prêt hypothécaire restant dues, annulation du déménagement, frais de prolongation du bail de location,...).

Les coûts peuvent-ils être subitement augmentés ? Non, en tout cas pas sans raison. Le prix mentionné dans le contrat de vente ou dans l'acte notarié est un prix global qui ne peut plus être modifié par la suite. Il doit contenir tous les travaux qui sont nécessaires pour une « habitabilité » normale. Les installations électrique, sanitaire et de chauffage doivent donc être réalisées ; les peintures et la décoration, non. En cas de nouvelle construction, le prix du terrain à bâtir doit être mentionné séparément du « prix total ». Il peut tout au plus y avoir une légère augmentation qui doit être expressément prévue dans le contrat et appliquée selon une formule légale spécifique. Cette révision du prix n'est possible que s'il s'agit d'adaptations aux prix des matériaux et des salaires qui sont revus chaque année. Attention : seul le prix de la construction peut être revu, pas celui du terrain !

Faut-il toujours un permis d'urbanisme et peut-il être refusé ? Les entreprises de maison clé sur porte ont rarement le permis d'urbanisme au moment de la signature du contrat. C'est pourquoi le contrat doit contenir la mention selon laquelle l'acheteur subordonne le contrat à la condition suspensive de l'obtention du permis d'urbanisme.