Droit & Argent

Contenu: 

• Quelle part puis-je réclamer ?
• Le bailleur peut-il augmenter le loyer après 2 ans ? 
• Dois-je indemniser le bailleur ?
• Puis-je augmenter le loyer en dehors de l'indexation ?
• Quels frais peut compter une agence de location ?
• Quand revendre une maison héritée ? 
• Quels documents peut demander un propriétaire ?
• Puis-je revendre une maison à un de mes enfants ? 

Quelle part puis-je réclamer ?

« Lorsque nous avons décidé de vivre ensemble (cohabitation de fait), nous avons vendu chacun un bien immobilier, moi pour 120.000 euro et mon compagnon pour 250.000 euro. Nous avons mis cet argent en commun pour acheter et rénover une maison. Elle a donc pris une certaine plus-value. Aujourd'hui, nous nous séparons et mon compagnon gardera la maison. Je vais récupérer ma mise de départ, mais ai-je droit à une part de la plus-value ? Comment faire valoir mes droits si nous ne nous mettons pas d'accord ? »

La première chose à faire est de vérifier ce que l'acte d'achat indique au niveau des parts de chacun dans l'immeuble. A défaut de précisions, nous supposons que vous êtes tous deux propriétaires à 50 %. Pour sortir d'indivision, vous devez trouver un accord amiable ou procéder judiciairement. Le raisonnement doit partir de la valeur actuelle de la maison.

Dans le cadre d'une négociation amiable, vous êtes en droit de revendiquer les 120.000 euro que vous avez apportés sur les premiers 370.000 euro et 50 % de la plus-value (différence entre la valeur actuelle et les 370.000 euro). Du moins en théorie car, en pratique, tout sera question de négociation, y compris pour fixer la valeur actuelle de la maison.

Si vous n'arrivez pas à vous entendre, il reste l'action devant le tribunal de première instance. Puisque « nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision », (art. 815 du Code civil), le tribunal désignera un notaire chargé de mettre le bien en vente et le prix obtenu sera réparti entre vous. Votre ancien compagnon pourra se porter acquéreur, mais sans garantie d'y arriver, puisqu'en cas de vente publique, un amateur pourrait offrir plus que lui. Par ailleurs, si votre ex-compagnon garde la maison, il ne payera que 1 % de droits de mutation sur la valeur totale du bien, ce qui constitue une belle économie par rapport aux droits d'enregistrement dus sur un achat immobilier. Voici déjà deux bonnes raisons de le convaincre à un arrangement qui vous agrée aussi.

Vos questions sur l'immobilier

Contenu: 

• Quelle part puis-je réclamer ?
• Le bailleur peut-il augmenter le loyer après 2 ans ? 
• Dois-je indemniser le bailleur ?
• Puis-je augmenter le loyer en dehors de l'indexation ?
• Quels frais peut compter une agence de location ?
• Quand revendre une maison héritée ? 
• Quels documents peut demander un propriétaire ?
• Puis-je revendre une maison à un de mes enfants ? 

Quelle part puis-je réclamer ?

« Lorsque nous avons décidé de vivre ensemble (cohabitation de fait), nous avons vendu chacun un bien immobilier, moi pour 120.000 euro et mon compagnon pour 250.000 euro. Nous avons mis cet argent en commun pour acheter et rénover une maison. Elle a donc pris une certaine plus-value. Aujourd'hui, nous nous séparons et mon compagnon gardera la maison. Je vais récupérer ma mise de départ, mais ai-je droit à une part de la plus-value ? Comment faire valoir mes droits si nous ne nous mettons pas d'accord ? »

La première chose à faire est de vérifier ce que l'acte d'achat indique au niveau des parts de chacun dans l'immeuble. A défaut de précisions, nous supposons que vous êtes tous deux propriétaires à 50 %. Pour sortir d'indivision, vous devez trouver un accord amiable ou procéder judiciairement. Le raisonnement doit partir de la valeur actuelle de la maison.

Dans le cadre d'une négociation amiable, vous êtes en droit de revendiquer les 120.000 euro que vous avez apportés sur les premiers 370.000 euro et 50 % de la plus-value (différence entre la valeur actuelle et les 370.000 euro). Du moins en théorie car, en pratique, tout sera question de négociation, y compris pour fixer la valeur actuelle de la maison.

Si vous n'arrivez pas à vous entendre, il reste l'action devant le tribunal de première instance. Puisque « nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision », (art. 815 du Code civil), le tribunal désignera un notaire chargé de mettre le bien en vente et le prix obtenu sera réparti entre vous. Votre ancien compagnon pourra se porter acquéreur, mais sans garantie d'y arriver, puisqu'en cas de vente publique, un amateur pourrait offrir plus que lui. Par ailleurs, si votre ex-compagnon garde la maison, il ne payera que 1 % de droits de mutation sur la valeur totale du bien, ce qui constitue une belle économie par rapport aux droits d'enregistrement dus sur un achat immobilier. Voici déjà deux bonnes raisons de le convaincre à un arrangement qui vous agrée aussi.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer après 2 ans ? 

« Mon fils a conclu un bail de 2 ans. Ce contrat est arrivé à échéance et a été prolongé d'un an. Mais le propriétaire a fortement augmenté le loyer (hors indexation). En a-t-il le droit ? »

La loi sur les locations fait une distinction entre différents types de contrats de bail. Les plus fréquents sont le bail de 9 ans et le bail de courte durée (de 3 ans maximum). Le contrat de 2 ans qu'avait signé votre fils tombe donc dans la seconde catégorie.

Ce type de contrat ne peut être prolongé qu'une seule fois, pour autant qu'il n'excède pas la durée maximale de 3 ans. Cette prolongation doit s'effectuer aux mêmes conditions que celles du bail initial, et donc au même loyer. Si le propriétaire augmente le loyer, le contrat ne sera plus considéré comme un bail de courte durée, mais sera transformé en un bail de 9 ans à compter de la date d'entrée en vigueur du bail initial. Conséquence : votre fils peut mettre fin au contrat à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. Comme on considèrera alors qu'il est dans la troisième année d'un bail de 9 ans, il n'aura à payer qu'une indemnité égale à un mois de loyer.

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Dois-je indemniser le bailleur ?

« Je loue un appartement pour lequel j'ai signé un contrat de bail de 9 ans. Ce contrat stipule que je dois donner un préavis de 3 mois si je veux mettre fin anticipativement à la location. Mais il n'y est nulle part question d'une indemnisation si je quitte les lieux au cours des trois premières années. Le propriétaire pourrait-il quand même me la réclamer ? »

La loi sur les locations (art. 3 Par.5) prévoit effectivement que le locataire qui veut résilier son contrat de bail de 9 ans doit donner un préavis de 3 mois. Elle stipule aussi qu'il doit verser au bailleur une indemnité équivalant à :

• 3 mois de loyer s'il part pendant la 1ère année de location
• 2 mois de loyer s'il part pendant la 2e année de location
• 1 mois de loyer s'il part pendant la 3e année de location.

Votre contrat de bail ne parlant pas d'indemnité à verser, le propriétaire pourrait se référer à la loi sur les locations pour vous en réclamer une si vous partez la 1ère, 2e ou 3e année. Notons enfin que si le contrat de bail prévoit une indemnisation, elle ne peut pas être plus lourde que celle prévue par la loi.

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Puis-je augmenter le loyer en dehors de l'indexation ?

« Je loue un appartement depuis huit ans. L'an dernier, j'ai fait réaliser des travaux à la façade et dans le hall d'entrée. Le quartier s'est aussi valorisé ces dernières années et les loyers des appartements ont donc augmenté. Puis-je adapter le loyer à ces nouvelles données en-dehors de l'indexation ? »

La loi sur les locations servant de résidences principales prévoit en effet la possibilité de revoir le loyer en dehors de l'indexation annuelle. Cette revision peut se faire de deux manières :

propriétaire et locataire sont d'accord de revoir le loyer et mettent cet accord sur papier. Attention: il n'est valable que s'il se réalise entre le 9e et le 6e mois qui précèdent la fin du triennat en cours et le nouveau loyer ne peut prendre effet qu'à partir du mois qui suit la fin du triennat en cours.

Si votre locataire et vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord, vous pouvez vous adresser au Juge de paix pour qu'il vous accorde une révision entre le 6e et le 3e mois précédant l'expiration du triennat en cours. Ce n'est possible que dans deux cas :

par le fait de « circonstances nouvelles ». Celles-ci doivent répondre à certaines conditions : elles doivent apparaître en dehors de toute volonté des parties, elles ne pouvaient raisonnablement être prévues à la signature du contrat et doivent être d'un effet durable. Une augmentation (ou une diminution) de la valeur locative du bien répond à ces critères, mais vous devez démontrer qu'il s'agit d'une différence de 20 % au moins.

parce que le propriétaire a effectué, à ses frais, des travaux qui ont pour effet d'augmenter la valeur locative du bien de 10 % au moins par rapport au loyer appliqué au moment où la demande est introduite. Attention : les travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les exigences de salubrité, d'hygiène et d'habitabilité n'entrent pas en ligne de compte.

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Quels frais peut compter une agence de location ?

« Pour trouver une maison à louer, nous avons contacté une agence de location. Surprise : non seulement ils nous demandaient de verser deux mois de garantie sur un compte dans leur banque, mais nous comptaient aussi des frais de dossier équivalent au moins à un demi-loyer. Est-ce légal ? »

Juridiquement, c'est le propriétaire qui est le commanditaire de l'agence de location et c'est donc à lui de payer les frais liés à la mission d'intermédiaire. Comme locataire, vous n'avez normalement rien à voir avec cet arrangement, mais il convient de vérifier votre contrat de bail. S'il ne mentionne rien à ce sujet, vous ne devez certainement pas payer.

S'il contient une clause selon laquelle le locataire s'engage à payer les frais de dossier, vous devriez les rembourser au propriétaire. Avant de signer ce contrat, essayez de faire biffer cette clause... au risque que le bailleur vous refuse la location ! Si vous le signez tel quel, vous vous obligez à payer les frais de l'agence de location.

Notez enfin que la sénatrice Els Schelfhout veut mettre un terme à de telles pratiques et introduire dans le Code civil une disposition qui interdirait de mettre les frais d'agence de location à charge du locataire.

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Quand revendre une maison héritée ? 

« Enfant unique, j'ai hérité de la maison de mes parents, située à Namur et je souhaite la vendre. Dans la déclaration de succession, la maison a été évaluée à 200.000 euro . Mais je pense que je pourrai certainement en obtenir 260.000 euro . Serai-je imposé sur cette plus-value ? »

Vous risquez effectivement une mauvaise surprise sous forme de supplément d'impôt. En Wallonie, l'immeuble familial se voit appliquer des droits de succession réduits lorsqu'il est hérité en ligne directe ou par le conjoint ( ou cohabitant légal) : 1 % sur les premiers 25.000 euro, 2 % sur les 25.000 eurosuivants, 5 % sur la tranche de 50.000 à 175.000 euros, 12 % sur la tranche de 175.000 à 250.000 euros, 24 % sur la tranche de 250.000 à 500.000 euros et 30 % au-delà de 500.000 euros.

Sur base de la déclaration de succession, vous avez dû payer 10.000 euro de droits. Si vous vendez la maison dans les deux ans qui suivent la déclaration pour 260.000 euros, vous payerez un supplément de droits de succession sur 60.000 euros. Et le fisc ne recommence pas à compter à partir de la tranche la plus basse, mais là où il s'était arrêté (200.000 euro dans votre cas). Vous devrez donc encore allonger un supplément de 8.400 euros !

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Quels documents peut demander un propriétaire ? 

« Mon fils a commencé à travailler il y a six mois et voudrait louer un appartement. Le paiement de la garantie ne pose pas de problèmes, mais le propriétaire semble peu confiant. Il exige de mon fils une fiche de salaire. N'est-ce pas une atteinte à la vie privée ? Quels documents un propriétaire peut-il demander ? »

Il arrive en effet qu'un propriétaire demande à un candidat locataire de lui présenter une fiche de salaire. Certaines agences de location le font aussi. Le bailleur veut ainsi s'assurer que le locataire sera en mesure de payer son loyer...

Vous vous demandez si c'est permis. La loi ne contient aucune disposition qui énumérerait les documents qu'un propriétaire est en droit de demander à des candidats locataires. Votre fils peut toutefois avancer deux arguments (réfutables il est vrai) : d'une part, il peut affirmer que le bailleur porte atteinte à sa vie privée ou qu'il y a discrimination. D'autre part, l'état de fortune n'est pas un critère sur lequel on peut s'appuyer pour faire de la discrimination. Rien ne prouve qu'une personne mieux nantie sera par définition meilleur payeur qu'une autre aux revenus plus modestes.

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Puis-je revendre une maison à un de mes enfants ? 

« Divorcé, je suis père de trois enfants et je voudrais vendre une maison à l'un d'eux. On me dit que je dois obtenir l'accord des deux autres pour ne pas être soupçonné de vouloir (partiellement) les déshériter. Est-ce exact ? Comment dois-je faire ? »

La réponse dépend du type de vente envisagée : vente avec réserve d'usufruit pour vous (vous ne vendez que la nue-propriété) ou vente en pleine propriété.

Si vous vendez avec réserve d'usufruit, la prudence est de rigueur. L'article 918 du Code civil protège les autres enfants (mais pas les petits-enfants) : il suppose d'office qu'une vente avec réserve d'usufruit faite à un seul enfant est en réalité une donation hors part (et non une avance sur héritage). Il veut éviter, par cette présomption, qu'un des enfants ne reçoive plus que ce que permet la loi, c'est-à-dire sa part réservataire (= part de la succession revenant obligatoirement à chacun de vos héritiers) + la quotité disponible (= part de vos biens que vous pouvez laisser à qui vous voulez). Comme vous avez trois enfants, la quotité disponible est de 1/4 de toute votre succession.

S'il apparaît, à l'ouverture de la succession, que la quotité disponible a été dépassée, l'enfant à qui vous vendez la maison avec réserve d'usufruit devra rendre (la valeur d') une partie de ce qu'il a reçu. Concrètement, votre fils pourra garder la maison, mais il devra rendre le « trop reçu » en argent à ses frère et s£ur. C'est ce que le langage juridique appelle la « réduction ». Pour réfuter la thèse de la loi et donc éviter que la vente avec réserve d'usufruit ne soit considérée comme une donation, il est très important - comme on vous l'a dit - que vos autres enfants soient impliqués : ils doivent marquer leur accord dans l'acte notarié.

Si vous vendez la maison en pleine propriété à votre fils, la présomption légale évoquée ci-dessus ne joue plus. Il est toutefois conseillé de demander un prix correct.

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