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La loi que l'on évoque le plus souvent est celle du 20 février 1991 qui régit les « baux relatifs aux habitations servant de résidence principale au locataire ». Depuis, cette loi a été adaptée à plusieurs reprises. Les modifications les plus récentes sont entrées en vigueur en 2007, obligeant notamment le bailleur à faire enregistrer le bail et renforçant encore la protection du locataire (voir Plus Magazine n° 230, septembre 2007). Mais cette loi ne concerne que les contrats de bail portant sur le logement dont le locataire fait sa résidence principale. Si vous louez un autre bien immobilier (garage, entrepôt, seconde résidence,...), votre contrat de bail relève des articles 1708 à 1762bis du Code civil, traitant « du contrat de louage » en général.
Comment résilier mon bail ?Que vous soyez propriétaire ou locataire, il vaut mieux résilier le bail par lettre recommandée ou exploit d'huissier. Chaque fois qu'un préavis peut être donné à tout moment (pour un logement servant de résidence principale), le délai commence à courir le 1er jour du mois suivant celui du renon. - Conseil au propriétaire Si vous avez plusieurs locataires, chacun d'eux doit recevoir l'avis de résiliation. Si vous avez loué à une seule personne qui s'est mariée ou s'est installée en cohabitation légale pendant la durée du bail, vous devez envoyer une lettre de résiliation à chacun des partenaires.
- Conseil au locataire Le renon doit être donné par chacun des locataires. Il ne suffit pas que tous signent une lettre de résiliation commune.
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Un garage ne se loue pas comme une maison
Dans le cadre d'un bail de location, les règles en matière de préavis ne sont pas les mêmes si vous louez une maison ou un garage, un entrepôt, une seconde résidence...
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La loi que l'on évoque le plus souvent est celle du 20 février 1991 qui régit les « baux relatifs aux habitations servant de résidence principale au locataire ». Depuis, cette loi a été adaptée à plusieurs reprises. Les modifications les plus récentes sont entrées en vigueur en 2007, obligeant notamment le bailleur à faire enregistrer le bail et renforçant encore la protection du locataire (voir Plus Magazine n° 230, septembre 2007). Mais cette loi ne concerne que les contrats de bail portant sur le logement dont le locataire fait sa résidence principale. Si vous louez un autre bien immobilier (garage, entrepôt, seconde résidence,...), votre contrat de bail relève des articles 1708 à 1762bis du Code civil, traitant « du contrat de louage » en général.
Comment résilier mon bail ?Que vous soyez propriétaire ou locataire, il vaut mieux résilier le bail par lettre recommandée ou exploit d'huissier. Chaque fois qu'un préavis peut être donné à tout moment (pour un logement servant de résidence principale), le délai commence à courir le 1er jour du mois suivant celui du renon. - Conseil au propriétaire Si vous avez plusieurs locataires, chacun d'eux doit recevoir l'avis de résiliation. Si vous avez loué à une seule personne qui s'est mariée ou s'est installée en cohabitation légale pendant la durée du bail, vous devez envoyer une lettre de résiliation à chacun des partenaires.
- Conseil au locataire Le renon doit être donné par chacun des locataires. Il ne suffit pas que tous signent une lettre de résiliation commune.
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L'habitation sert de résidence principale
Si le bien immobilier (maison ou appartement) sert de résidence principale au locataire, bailleur et locataire peuvent conclure un contrat de bail de courte durée (maximum 3 ans). Dans ce cas, il ne peut pas être mis fin au contrat avant l'échéance (sauf stipulation autre dans le bail). Mais la plupart des contrats de bail sont conclus pour une durée de 9 ans. A la fin de ces 9 ans, propriétaire ou locataire peut mettre fin au contrat sans avoir à se justifier ni devoir d'indemnité. Mais ils doivent respecter un préavis de 6 mois.
Si aucun préavis n'est signifié, le contrat se prolonge à chaque fois pour une période de 3 ans et aux mêmes conditions. Ici encore, chaque partie a le droit de résilier le contrat au terme de chaque triennat, sans motif et sans indemnité à payer. L'une et l'autre doivent simplement respecter un délai de préavis de 6 mois.
BON À SAVOIR Un bail peut être souscrit pour une période supérieure à 9 ans, mais il est soumis aux mêmes règles de préavis qu'un bail de 9 ans.
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Vous êtes propriétaire et vous résiliez un contrat de bail de 9 ans
Les règles diffèrent selon la raison pour laquelle vous mettez fin au contrat :
- Si vous voulez occuper le bien vous-même ou permettre à un proche parent de l'occuper, vous pouvez résilier le bail à tout moment moyennant un délai de préavis de 6 mois, sans attendre la fin d'une période de 3 ans. Votre lettre de préavis indiquera la raison du renon (occupation personnelle) et l'identité du futur occupant. La loi prévoit que l'occupation doit se poursuivre de façon continue pendant 2 ans au moins. A défaut, le locataire pourra réclamer une indemnité égale à 18 mois de loyer.
- Si vous voulez effectuer d'importants travaux de transformation ou de rénovation, vous ne pouvez résilier le contrat qu'au terme d'une période de trois ans et moyennant un préavis de 6 mois. Le coût des travaux envisagés doit être supérieur à trois ans de revenus locatifs nets (sans frais ni charges). Les travaux doivent concerner la partie habitée par le locataire, doivent démarrer dans les 6 mois qui suivent la fin du préavis et se terminer dans les 24 mois. La lettre de résiliation doit indiquer le motif du renon et s'accompagner de justificatifs (description des travaux, devis, permis d'urbanisme si nécessaire,...). A défaut, le locataire pourra, ici aussi, prétendre à une indemnité équivalente à 18 mois de loyer net.
- Si vous voulez résilier le bail sans raison, vous ne pouvez le faire qu'au terme d'une des périodes de trois ans. Vous devez respecter un délai de préavis de 6 mois et en outre, vous êtes redevable à votre locataire de dommages et intérêts équivalant à 9 ou 6 mois de loyer selon que vous mettez fin au bail à la fin du premier ou du second triennat.
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Vous êtes locataire et vous résiliez votre contrat de bail de 9 ans
Comme locataire, vous pouvez mettre fin au bail quand vous voulez, sans devoir attendre la fin d'une des périodes de trois ans et même sans justification, moyennant un préavis de 3 mois. Mais vous devrez verser une indemnité au bailleur si vous partez au cours des trois premières années : 3, 2 ou 1 mois de loyer selon que vous partez la 1ère, la 2e ou la 3e année. A partir de la 4e année, vous n'avez plus d'indemnité à payer.
BON À SAVOIR Si le bailleur résilie le contrat de bail moyennant un préavis de 6 mois, le locataire peut à son tour et à tout moment notifier un congé d'un mois (contre-congé) sans devoir payer d'indemnité, même si le congé intervient pendant les trois premières années de son contrat de location.
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Le bien immobilier ne sert pas de résidence principale
Un contrat de location peut aussi être souscrit pour un garage, un entrepôt, une résidence de vacances... Ces contrats ne relèvent pas de la loi sur les baux relatifs aux habitations servant de résidence principale.
Une durée déterminée
Si vous louez, par exemple, un garage ou un endroit de stockage pour une période de 3 ans, la location se termine automatiquement au terme de la durée convenue. Ce qui signifie que vous n'avez pas de préavis à signifier. En principe, le contrat de bail ne peut pas être résilié unilatéralement avant la fin de la période convenue, du moins si aucune autre disposition ne figure au contrat.
ATTENTION ! Il peut arriver que le propriétaire perde de vue la date d'échéance du bail et que le locataire continue à occuper les lieux et à payer le loyer. On parlera dans ce cas de « reconduction tacite » qui se fait aux mêmes conditions que celles prévues au contrat initial. Si ce dernier avait été conclu pour une période de 3 ans, le nouveau contrat aura la même durée.
CONSEIL Vous pouvez éviter pareille reconduction en signifiant la résiliation avant la fin du contrat initial.
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Une durée indéterminée
À supposer que le contrat de bail ait été conclu pour une durée indéterminée, il peut être résilié à tout moment tant par le propriétaire que par le locataire moyennant un préavis de 1 mois. Cette règle s'applique aussi en cas de bail oral.
A strictement parler, ce renon ne doit pas satisfaire à des conditions de forme particulières. Pour éviter toute discussion, il vaut mieux l'envoyer par recommandé ou par exploit d'huissier.
ATTENTION ! Un contrat de bail pour un appartement meublé ne servant pas de résidence principale est réputé loué pour une période de 1 an si le loyer est exprimé sur base annuelle, pour un mois si le loyer est mensuel et pour un jour si le loyer est journalier.
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Auteur: Jan Roodhooft |
Mise en ligne: 18-09-2008 |
Mise à jour: 20-03-2009
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