Le locataire encore mieux protégé !
Quelques mois après la modification de la loi imposant au bailleur d'enregistrer le contrat de bail, de nouvelles réformes redessinent les relations entre bailleur et propriétaire. Six dispositions renforcent encore la protection du locataire.
Contenu :
- Afficher le prix
- Une garantie locative moins importante
- Plus de réparations aux frais du bailleur
- Un état des lieux est obligatoire
- Tous les contrats doivent être écrits
- L'annexe informative est obligatoire
- Et pour les contrats en cours ?
La plupart de ces modifications ne concernent que les habitations qui servent de résidence principale pour le locataire et qui tombent donc sous la loi sur les baux de résidence principale. Mais ce n'est pas toujours le cas. Ainsi, l'obligation d'afficher le prix vaut pour « toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large ». Elle s'applique donc aussi à la location d'une seconde résidence ou d'un kot d'étudiant. Et la nouvelle réglementation relative à l'état des lieux s'applique même à tous les contrats de location, à l'exception du bail à ferme. Elle s'applique donc aussi à la location d'un garage, de bureaux et même d'espaces commerciaux.
Afficher le prix
Que vous donniez en location une maison, un appartement ou une chambre (d'étudiant), vous êtes obligé d'indiquer le prix de la location sur toute communication publique ou officielle que vous faites concernant cette location. Cette obligation vaut, tant pour l'affiche « A louer » que vous apposez à la fenêtre du logement, que pour une petite annonce dans un journal local ou via internet.
Outre le montant du loyer, vous devez indiquer le montant des charges communes, c'est-à-dire toutes les charges à l'exception des dépenses de consommation personnelle (comme l'eau, le gaz, l'électricité). L'objectif du législateur est de protéger les candidats locataires de toute discrimination en empêchant que le bailleur n'augmente soudainement son prix en fonction, par exemple, d'une couleur de peau.
Une diminution est toujours possible. Ex : vous souhaitez louer un logement à 800 € par mois. Deux mois plus tard, votre bien n'est toujours pas loué et un candidat locataire vous propose 750 €. Vous avez alors le droit d'accepter sa proposition.
Le non-respect de cette nouvelle disposition vous expose à une amende de 50 à 200 €. La commune où le bien est mis en location est compétente pour constater, poursuivre et sanctionner les manquements.
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Une garantie locative moins importante
Avant la mise en place de ces réformes, la loi sur les locations stipulait qu'en tant que bailleur, vous ne pouviez pas demander plus de trois mois de loyer à titre de garantie. Cet argent devait être placé sur un compte bancaire bloqué.
2 ou 3 mois
Depuis le 18/05/07, vous ne pouvez plus demander que 2 mois de garantie si le locataire la paie en une seule fois. Comme auparavant, le locataire doit verser cette somme sur un compte bancaire bloqué. Lorsque le locataire ne dispose pas de l'argent nécessaire pour constituer la garantie, il peut opter pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer par mensualités constantes. C'est dans ce cas uniquement que vous pouvez encore demander 3 mois de garantie. Mais jamais plus.
Attention : c'est le locataire qui a le droit de choisir la manière dont il veut donner la garantie locative. Vous ne pouvez donc pas décider que vous ne louerez qu'à des locataires qui verseront deux mois de garantie locative sur un compte bancaire bloqué parce que vous voulez éviter des candidats moins solvables.
EXEMPLE Supposons que vous donniez une maison en location moyennant un loyer de 800 € par mois. Le locataire opte pour une garantie bancaire et vous pouvez donc lui demander trois mois de garantie locative, soit 800 € x 3 = 2.400 €.
Le nouveau locataire peut payer le montant de la garantie locative par mensualités fixes, le nouvelle loi sur les locations prévoyant la constitution de la garantie locative par tranches sur une durée maximale de 3 ans ou sur la durée du bail si elle est inférieure à 3 ans. Dans notre exemple, le locataire pourra étaler la reconstitution des 2.400 € sur 3 ans en payant 66,67 € par mois.
En cas de non-paiement de la garantie
Et si le locataire suspend ses paiements après deux mois seulement ? Le bailleur pourra exiger de la banque la totalité de la garantie, même non reconstituée. En pratique, vous devrez obtenir un jugement du tribunal avant que la banque ne libère cette garantie.
Il ne suffit pas, par exemple, que le locataire ne paie pas pendant quelques mois et que vous envoyiez une lettre recommandée à la banque pour qu'elle libère la garantie.
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Plus de réparations aux frais du bailleur
Avant la dernière loi, le contrat de bail pouvait prévoir une clause mettant à charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou par la force majeure (et normalement à charge du bailleur). C'est interdit pour les contrats de bail souscrits à partir du 18/05/07.
Toutes les réparations incombent désormais au bailleur, à l'exception des petites réparations « locatives et de menu entretien ». Sans qu'il soit clairement défini ce que ces dernières regroupent.
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Un état des lieux est obligatoire
La souscription d'un contrat de bail s'accompagne désormais obligatoirement d'un état des lieux. Cette obligation ne porte pas uniquement sur les locations à usage d'habitation mais sur toutes les locations à l'exception du bail à ferme. L'état des lieux doit être dressé au moment où les locaux sont encore vides ou, au plus tard, dans le mois qui suit leur occupation. Les frais sont en principe répartis entre le bailleur et le locataire et l'état des lieux doit obligatoirement être annexé au contrat de bail et sera enregistré en même temps que lui dans un délai de deux mois.
Si l'on ne fait pas d'état des lieux ? En cas de dommages constatés en fin de location, le bailleur ne disposera d'aucun recours. Les dommages seront supposés avoir été présents dès avant le début du bail.
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Tous les contrats doivent être écrits
Tout contrat de bail soumis à la loi sur les locations à usage d'habitation doivent être mis par écrit. Cette convention écrite doit contenir au moins les éléments suivants : identité des parties contractantes, date de début de la location, description des locaux et annexes concernés par la location ainsi que le montant du loyer.
Cette obligation s'impose en principe aussi aux contrats oraux déjà en cours. Mais si la conversion en contrat écrit n'est pas faite, ces contrats oraux restent soumis à la loi sur les locations à usage d'habitation.
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L'annexe informative est obligatoire
Chaque contrat de bail doit désormais être accompagné d'une annexe informative standard - différente d'une région à l'autre - contenant des explications sur les dispositions légales en vigueur dans la région où le bien est situé. Ces annexes standard sont reprises dans l'arrêté royal du 4 mai 2007 et ont été publiées dans le Moniteur belge du 21 mai 2007, pages 27.373 et suivantes.
Vous retrouverez sans difficulté ces annexes sur le site internet du SFP Justice : sélectionnez « Arrêté royal » dans « Type de document ». Puis, introduisez la date de promulgation (2007 05 04) et/ou la date de publication (2007 05 21). Cliquez sur « Recherche », puis cliquez sur « Liste ».
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Et pour les contrats en cours ?
La dernière loi sur les locations et ses arrêtés d'exécution ont été publiés en différentes phases au Moniteur belge. La dernière partie est parue le 5 juin 2007. A un petit détail près, on peut dire que la nouvelle loi est d'application depuis le 18 mai 2007. Concrètement, les nouvelles règles ne s'appliquent qu'aux contrats de bail qui ont été conclus à partir du 18 mai 2007. Les contrats de location qui datent d'avant le 18 mai 2007 ne doivent pas être adaptés et se poursuivent tels quels tout simplement.
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Auteur: Johan Adriaens |
Mise en ligne: 26-12-2007 |
Mise à jour: 08-07-2008
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