Droit & Argent

Contenu :

- Du permis... 
- ... à la déclaration urbanistique 
- Avec avis du fonctionnaire délégué ?
- Faut-il un architecte ?
- En pratique
- Et votre revenu cadastral ? 

Même si les abords de votre maison et votre jardin sont des endroits privés, vous ne pouvez pas y faire ce que bon vous semble. Que vous souhaitiez installer une piscine, un étang ou un car-port, il y a des règles à respecter. En fonction de l'importance des travaux que vous envisagez, vous devrez ou non demander un permis d'urbanisme et peut-être faire appel à un architecte. Nous sommes ici dans le domaine de l'aménagement du territoire qui est une matière régionalisée. Nous développerons donc essentiellement la réglementation en vigueur en Wallonie, sans oublier pour autant les habitants flamands et bruxellois qui retrouveront les grandes lignes de leur réglementation et les adresses utiles pour eux dans des encadrés.

Mais quel que soit l'endroit où vous habitez, votre premier interlocuteur doit être votre commune afin de vérifier si elle n'a pas son propre règlement qui peut s'avérer plus restrictif que les règles régionales. Et, avant d'entamer toute amélioration autour de votre maison, demandez à quelle distance vous devez rester de vos voisins et, le cas échéant, s'il est permis d'y déroger avec l'accord de ces mêmes voisins.

Du permis...

En règle générale, il faut un permis d'urbanisme pour tous les actes et travaux qui influencent l'environnement ou la stabilité d'un bâtiment. Votre dossier doit respecter une certaine forme et être constitué d'une série de documents variables selon les travaux à réaliser. Vous devez introduire votre demande de permis d'urbanisme auprès de l'administration communale où vous effectuerez les travaux. Il existe deux manières valables de le faire :

• en la déposant à la maison communale contre un récépissé; 
• en l'envoyant, mais à condition de pouvoir prouver les dates d'envoi et de réception de la demande.

Le plus simple est de vous faire aider par une personne compétente, comme votre architecte. Vous pouvez aussi le charger de cette formalité. Dans les quinze jours, la commune vous enverra un accusé de réception qui vous détaillera les étapes et surtout les délais de la procédure qui va suivre (notamment le délai dans lequel la décision devra être prise).

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Un jardin juridiquement en ordre

Contenu :

- Du permis... 
- ... à la déclaration urbanistique 
- Avec avis du fonctionnaire délégué ?
- Faut-il un architecte ?
- En pratique
- Et votre revenu cadastral ? 

Même si les abords de votre maison et votre jardin sont des endroits privés, vous ne pouvez pas y faire ce que bon vous semble. Que vous souhaitiez installer une piscine, un étang ou un car-port, il y a des règles à respecter. En fonction de l'importance des travaux que vous envisagez, vous devrez ou non demander un permis d'urbanisme et peut-être faire appel à un architecte. Nous sommes ici dans le domaine de l'aménagement du territoire qui est une matière régionalisée. Nous développerons donc essentiellement la réglementation en vigueur en Wallonie, sans oublier pour autant les habitants flamands et bruxellois qui retrouveront les grandes lignes de leur réglementation et les adresses utiles pour eux dans des encadrés.

Mais quel que soit l'endroit où vous habitez, votre premier interlocuteur doit être votre commune afin de vérifier si elle n'a pas son propre règlement qui peut s'avérer plus restrictif que les règles régionales. Et, avant d'entamer toute amélioration autour de votre maison, demandez à quelle distance vous devez rester de vos voisins et, le cas échéant, s'il est permis d'y déroger avec l'accord de ces mêmes voisins.

Du permis...

En règle générale, il faut un permis d'urbanisme pour tous les actes et travaux qui influencent l'environnement ou la stabilité d'un bâtiment. Votre dossier doit respecter une certaine forme et être constitué d'une série de documents variables selon les travaux à réaliser. Vous devez introduire votre demande de permis d'urbanisme auprès de l'administration communale où vous effectuerez les travaux. Il existe deux manières valables de le faire :

• en la déposant à la maison communale contre un récépissé; 
• en l'envoyant, mais à condition de pouvoir prouver les dates d'envoi et de réception de la demande.

Le plus simple est de vous faire aider par une personne compétente, comme votre architecte. Vous pouvez aussi le charger de cette formalité. Dans les quinze jours, la commune vous enverra un accusé de réception qui vous détaillera les étapes et surtout les délais de la procédure qui va suivre (notamment le délai dans lequel la décision devra être prise).

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... à la déclaration urbanistique

Certains travaux qualifiés de « minime importance » ne nécessitent pas de permis du tout. D'autres bénéficient d'une procédure simplifiée : la déclaration urbanistique. Il s'agit d'une lettre que vous adressez, par envoi ou par dépôt, contre récépissé, au collège des bourgmestre et échevins. Vous trouverez un modèle et des conseils pratiques notamment sur le site de l'Union des villes et communes de wallonie. Le collège des bourgmestre et échevins décide si votre déclaration est recevable et vous en informe dans les quinze jours à dater de la réception (copie adressée aussi au fonctionnaire délégué). Si elle est jugée recevable, vous pouvez commencer vos travaux 20 jours après avoir adressé la déclaration.

BON à SAVOIR Vous devez afficher la déclaration en bord de rue et bien visible et la laisser pendant toute la durée des travaux. Le collège communal classe votre déclaration dans un registre qui est tenu à la disposition des tiers intéressés.

Attention ! Vous ne pouvez recourir à cette procédure simplifiée que si votre projet :

• n'implique aucune dérogation à une disposition légale (plan de secteur, règlement régional ou communal d'urbanisme, etc.) : vous ne pouvez pas construire une piscine en zone d'espaces verts, par exemple 
• ne requiert pas de travaux préparatoires qui seraient soumis au permis d'urbanisme, comme une modification sensible du relief du sol 
• ne porte pas sur un bien bénéficiant d'une protection patrimoniale : par exemple, un immeuble classé.

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Avec avis du fonctionnaire délégué ?

Certains travaux doivent être soumis au fonctionnaire délégué de la direction de l'urbanisme, spécialement désigné par le Gouvernement régional. S'il doit apprécier votre dossier, il vous enverra un courrier vous informant que la commune le lui a envoyé et vous indiquera le délai dans lequel il doit vous communiquer son avis : normalement, dans les 35 jours qui suivent la demande du collège des bourgmestre et échevins. Passé ce délai, sa décision ou son avis sont réputés favorables pour vous.

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Faut-il un architecte ?

En principe, le recours à un architecte est obligatoire pour tous les travaux qui nécessitent un permis d'urbanisme. Par contre, vous n'êtes pas obligé de faire appel aux services d'un architecte lorsque les travaux que vous prévoyez sont dispensés de permis d'urbanisme et simplement soumis à déclaration urbanistique.

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En pratique

Un étang

De l'étang naturel avec ses poissons, grenouilles et autres faune et flore aquatiques, créé pour le plaisir d'y approcher une autre nature, au très tendance bassin mixte qui fait aussi office de piscine, l'étang à la cote. Vous ne devez pas demander de permis d'urbanisme pour réaliser le vôtre si :

• il ne nécessite pas de modification sensible du relief du sol 
• la surface maximale ne dépasse pas 15 m2.

BON à SAVOIR Le permis est requis (mais vous êtes dispensé de l'avis du fonctionnaire délégué et d'architecte), s'il y a une modification sensible du relief du sol et si l'étang se situe à l'arrière de l'habitation.

Une piscine ou un jacuzzi

La construction d'une piscine peut être dispensée de permis d'urbanisme, mais vous devez faire une déclaration urbanistique préalable si :

• il n'y en a qu'une par propriété 
• elle ne nécessite aucune modification sensible du relief du sol 
• elle n'est pas couverte 
• la superficie maximale est de 75 m2.

Par contre, il faut demander un permis mais vous êtes dispensé de l'avis du fonctionnaire délégué et d'architecte si :

• elle se trouve à l'arrière de l'habitation 
• elle nécessite une modification sensible du relief du sol 
• elle n'est pas couverte 
• la superficie maximale dépasse 75 m2.

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Une terrasse

Il n'y a qu'un seul critère qui pourrait vous obliger à demander un permis d'urbanisme pour la construction d'une terrasse : si elle nécessite une importante modification du relief du sol. Mais, même dans ce cas, la construction reste dispensée de l'avis du fonctionnaire délégué et du recours à un architecte.

Une véranda

Une véranda constitue une solution idéale pour profiter pleinement de la chaleur gratuite du soleil. Le Code wallon assimile serre et véranda, mais fait une distinction dans les conditions selon que la construction est accolée ou non à la maison.

1. Une serre ou une véranda accolée

Il y a dispense de permis mais il faut une déclaration urbanistique préalable si :

• il n'y en a qu'une par propriété 
• elle ne comporte pas d'étage 
• elle est située à l'arrière du bâtiment principal ou en recul d'au moins 4 m de l'alignement ou raccordé à ce bâtiment par un volume à toiture plate 
• sa surface maximale est de 30 m2 (le cas échéant, volume de raccord compris) 
• la hauteur maximale est de 3 m à la corniche et 5 m au faîte 
• le niveau de la gouttière est inférieur au niveau de la gouttière du volume principal 
• elle est couverte d'une toiture à un versant ou à deux versants de mêmes pente et longueur 
• les matériaux de parement des murs et de couverture de la toiture sont le vitrage 
• elle est située à minimum 1,90 m de la limite de propriété.

Il y a en outre dispense d'architecte si elle est accolée au bâtiment principal, ne comporte pas d'étage et que sa profondeur ne dépasse pas 3,50 m.

2. Une serre ou une véranda isolée

Il y a dispense de permis, mais il faut une déclaration urbanistique préalable si :

• il n'y en a qu'une par propriété 
• elle ne comporte pas d'étage 
• elle est située à l'arrière d'un bâtiment existant 
• sa superficie maximale est de 20m2 
• sa toiture est à deux versants de mêmes pente et longueur 
• les matériaux de parement des murs et de couverture de la toiture sont le vitrage 
• elle est érigée à 1,90 m minimum de la limite mitoyenne.

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Un garage ou un car-port

Souvent synonyme d'espace de rangement polyvalent, le garage traditionnel garde ses adeptes. Mais le car-port ne manque pas d'atouts. Moins cher (conception, fondations, absence de portes...), il fait moins obstacle à la lumière qu'un garage et peut servir aussi à abriter le barbecue ou la table de ping-pong quand le temps est à la pluie. Quel que soit votre choix, vous devez bien sûr tenir compte des prescriptions relatives à la distance par rapport aux voisins. Mais vous pouvez éventuellement y déroger si vos voisins sont d'accord. Il n'est même pas rare que des voisins décident de construire leurs garages respectifs l'un contre l'autre afin de gagner de la place dans leur jardin.

1. Construire un garage (ou autre volume secondaire) accolé

Vous êtes dispensé de permis et d'architecte, mais vous devez faire une déclaration urbanistique préalable si :

• il n'y en a qu'un par propriété 
• il ne comporte pas d'étage 
• il est situé à l'arrière du bâtiment principal ou en recul d'au moins 4 m de l'alignement ou raccordé à ce bâtiment par un volume à toiture plate 
• sa surface maximale est de 30 m2 (le cas échéant, volume de raccord compris) 
• la hauteur maximale est de 3 m à la corniche et 5 m au faîte 
• le niveau de la gouttière est inférieur au niveau de la gouttière du volume principal 
• il est couvert d'une toiture à un versant ou deux versants de mêmes pente et longueur 
• les matériaux de parement des murs et de couverture de la toiture sont similaires aux matériaux du bâtiment existant 
• l'ensemble des ouvertures est caractérisé par une dominante verticale 
• il est situé à minimum 1,90 m de la limite de propriété.

2. Construire un garage (ou autre volume secondaire) isolé

Vous êtes dispensé de permis et d'architecte, mais vous devez faire une déclaration urbanistique préalable si :

• il n'y en a qu'un par propriété 
• il ne comporte pas d'étage 
• il est à l'arrière d'un bâtiment existant 
• sa superficie maximale est de 20m2 
• sa toiture est à deux versants de mêmes pente et longueur 
• les matériaux de parement des murs et de couverture de la toiture sont le bois, le vitrage ou sont similaires aux matériaux du bâtiment principal 
• il est construit à 1,90 m minimum de la limite mitoyenne.

BON à SAVOIR Vous n'avez besoin ni de permis, ni d'avis du fonctionnaire délégué, ni d'architecte pour aménager un parking pour un ou deux véhicules. Vous devez uniquement introduire une demande de permis d'urbanisme si votre futur parking doit accueillir entre deux et dix véhicules.

Un abri de jardin

Vous n'avez besoin ni de permis ni d'architecte pour construire un abri de jardin si :

• il n'y en a qu'un par propriété 
• il n'y a aucune modification sensible du relief du sol 
• la superficie maximale est de 15 m2 
• la hauteur ne dépasse pas 2,50 m à la gouttière et 3,50 m au faîte 
• il se situe à l'arrière du bâtiment et à 3 m minimum des limites de propriété.

BON à SAVOIR Vous êtes libre d'installer sans permis, avis du fonctionnaire délégué ni architecte, d'autres équipements dans votre jardin (barbecue, pergola, colonnes...) pourvu qu'ils soient situés à 1, 90 m minimum de la limite de propriété et que leur hauteur totale ne dépasse pas 2,50 m. Quant à la construction d'une aire de jeux (balançoire, toboggan...), la hauteur maximale est limitée à 3,50 m.

Haies et clôtures

Dispense de permis et, dans tous les cas, dispense d'architecte si :

• la hauteur maximale est de 2 m 
• il s'agit d'une clôture constituée d'une haie vive d'essences régionales, de piquets reliés entre eux par des fils ou du treillis à larges mailles (avec un soubassement éventuel fait d'une plaque de béton, d'un muret d'une hauteur maximale de 0,50 m) ou d'une ou deux traverses horizontales

La dispense de permis reste valable, mais vous devez faire une déclaration urbanistique dans tous les autres cas.

Des panneaux solaires

Utilisant une source d'énergie renouvelable et gratuite, le chauffe-eau solaire est une technologie performante et fiable qui rencontre un succès croissant.

Pour encourager le recours aux énergies renouvelables, le placement de panneaux solaires est désormais dispensé de permis d'urbanisme, d'avis du fonctionnaire délégué et d'architecte si :

• la superficie totale, d'un seul tenant, ne dépasse pas 10 m2
• les panneaux sont incorporés dans la toiture ou fixés sur la toiture à l'aide de supports (à condition que la superstructure ne dépasse pas 0,30 m d'épaisseur) 
• l'ensemble des panneaux présente une forme rectangulaire 
• il ne présente aucun débordement par rapport à la toiture du bâtiment 
• il respecte le parallélisme des plans et des lignes dudit bâtiment.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le permis est requis, mais vous restez dispensé de l'avis du fonctionnaire délégué et du recours à l'architecte.

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Et votre revenu cadastral ?

Le revenu cadastral (RC) représente théoriquement le loyer moyen net que votre bien immobilier vous procurerait en un an. Pour le déterminer, l'administration du Cadastre tient tant compte de l'immeuble (nombre de pièces, cave, garage, état général...) que d'éléments plus généraux (facilité d'accès, proximité d'axes routiers...). Ce revenu cadastral n'est pas une notion figée : il peut être réévalué en cas d'agrandissement, de reconstruction ou de transformations importantes. Pour l'administration du Cadastre, des modifications importantes sont celles qui entraînent une augmentation ou une diminution du RC d'au moins 15 % ou d'un montant minimum de 50 €.

• Si vous avez dû demander un permis à votre commune, celle-ci en aura informé l'administration cadastrale et vous recevrez automatiquement un formulaire de déclaration à renvoyer dûment complété dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Et si vous n'avez pas eu besoin de permis, vous êtes tenu par la loi de déclarer spontanément au Cadastre les modifications apportées à votre bien. A défaut, vous risquez une sanction administrative (jusqu'à 1.250 € d'amende) et une sanction pénale (jusqu'à 12.500 € d'amende et 5 ans d'emprisonnement) ! Et n'oubliez pas qu'un de vos voisins risque toujours de prévenir le cadastre à votre place...
• Pour en savoir plus, surfez sur : www.belgium.be (cliquez sur : Home, Citoyens, Fiscalité et argent, Impôts et taxes, La situation fiscale, La maison, Acheter/vendre).

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Les sites ci-dessous vous informent sur la réglementation en vigueur dans votre Région. Pour toute question concrète à propos de votre dossier, le service de l'urbanisme de votre commune sera votre meilleur interlocuteur.

• Pour la Région wallonne : sur wallex.wallonie.be, vous retrouverez le Code wallon de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du patrimoine. Le site http://espace-environnement.be vous donne notamment accès à une série de fiches pratiques. 
• Pour la Région flamande : www.ruimtelijkordening.be 
• Pour la Région de Bruxelles-Capitale : www.bruxelles.irisnet.be. Cliquez sur Logement, Construire et Normes urbanistiques.