Votre seconde résidence intéresse le fisc

10/12/07 à 00:00 - Mise à jour à 00:00

Vous rêvez d'une petite maison dans le sud de la France ou d'un appartement à la côte belge ? Avant de vous lancer dans l'achat de votre nid de vacances, revenons un instant à la réalité financière : les aspects fiscaux d'une seconde résidence.

Contenu :

- Que deviennent vos avantages fiscaux ?
- Etes-vous imposé sur les revenus locatifs?
- Si vous vendez votre bien
- Que sait le fisc de votre résidence à l'étranger ?
- Droits de succession sur un bien immobilier situé à l'étranger
- Montant imposable selon l'usage qui est fait de l'immeuble
- De grandes différences de pays à pays !

Vous financez l'achat d'un bien immobilier par un emprunt hypothécaire ? Sachez que vous pouvez déduire partiellement les charges de cet emprunt de vos impôts. La possession d'un bien immobilier a des conséquences fiscales, même si vous avez déjà totalement remboursé l'emprunt ou si vous avez payé votre maison de vos propres deniers. Elles sont tout à fait différentes dans le cas d'une seconde résidence.

Dans quelle mesure pouvez-vous profiter d'un avantage fiscal lorsque vous achetez une seconde résidence ? Qu'en est-il si vous la louez ? Etes-vous taxé sur ces revenus ? Et enfin, est-il encore possible d'acquérir discrètement une maison à l'étranger ?

Que deviennent vos avantages fiscaux ?

Puisque vous possédez déjà votre propre habitation, vous ne bénéficiez pas du même avantage fiscal pour un emprunt destiné à une seconde résidence que pour celui destiné à acheter votre propre et unique habitation qui, elle, bénéficie du " bonus habitation ".

Pour votre résidence principale

Si vous ne possédez que votre propre habitation pour laquelle vous avez souscrit un emprunt, vous bénéficiez d'un solide avantage fiscal. Depuis le 1er janvier 2005, l'ancien système de déduction est remplacé par le " bonus habitation " : une déduction fiscale accordée quel que soit votre niveau de revenus. Dans votre déclaration 2007 (revenus 2006), vous pouvez déduire 1.920 ? par personne, majorés d'une déduction complémentaire de 640 ? pour les 10 premières années de remboursement. Une déduction annuelle complémentaire de 60 ? est encore possible pour tout ménage ayant au moins 3 enfants à charge (plafonds valables pour les revenus 2006 - exercice d'imposition 2007).

Exemple : un couple sans enfant fait un emprunt hypothécaire de 100.000 ? remboursables en 20 ans et leur taux marginal d'imposition est de 45,17 %. Leur avantage fiscal sera de :

  • pour les 10 premières années :

{[(1.920 ? + 640 e)=2.560 ?] x 2 = 5.120 ?} x 45,17 %= 2.312,70 ? x 10 ans = 23.127 ?.

  • pour les 10 années suivantes

(1.920 ? x 2 = 3.840 ?) x 45,17 % = 1.734,53 ? x 10 ans = 17.345,30 ?.

Comme ces montants déductibles sont indexés, ils passent respectivement à 1.950 ?, 650 ? et 70 ? pour l'année de revenus 2007 (déclaration 2008).

ATTENTION Si vous acquérez une seconde habitation, vous ne conservez que le droit à la déduction de base et vous perdez définitivement le droit à la déduction majorée (650 ?) dès l'année de l'acquisition de la deuxième habitation. Le respect de la condition requise pour l'application de la déduction majorée est en effet jugé le 31 décembre de chaque année de revenus.

Pour votre seconde résidence

Lorsqu'il s'agit d'une seconde résidence, vous vous retrouvez dans un autre régime fiscal : les intérêts payés et les amortissements en capital d'un éventuel emprunt pour la deuxième habitation ne donnent droit qu'à la déduction ordinaire des intérêts et à la réduction fiscale pour épargne à long terme. Pour les revenus de 2006, la déduction maximale est fixée à 1.920 ?. Votre avantage fiscal sera de 30 à 40% en fonction de vos revenus.

BON à SAVOIR Jusqu'il y a peu, vous ne bénéficiiez de l'avantage fiscal que si vous achetiez un bien immobilier en Belgique. Mais, depuis le 1er janvier de cette année, vous en bénéficiez également si vous achetez un bien immobilier à l'intérieur de l'" Espace économique européen ", c'est-à-dire dans un des 27 Etats membres plus la Norvège, l'Islande et le Lichtenstein. Vous avez donc le choix entre 30 pays.

Retour

Etes-vous imposé sur les revenus locatifs?

Supposons que vous louiez votre seconde résidence pendant quelques mois ou à l'année. Serez-vous imposé et sur quels revenus ?

Seconde résidence en Belgique

Vous louez à des particuliers à titre privé

Si vous louez cette habitation non meublée, vous serez imposé sur le revenu cadastral (RC) majoré de 40 %, comme si vous l'occupiez vous-même. Si vous louez ce logement meublé, vous serez imposé autrement. Le fisc prendra en compte 40 % du revenu cadastral à titre de revenu mobilier pour les meubles qui garnissent le logement. Vous serez donc imposé sur 40 % du revenu cadastral à titre de revenus mobiliers. De ce montant, vous pouvez déduire 50 % de frais forfaitaires et le montant restant sera imposé à 15 %. L'autre partie du revenu cadastral (60 %) sera majorée de 40 % et imposée au taux marginal d'imposition qui est le vôtre.

Vous louez à des fins professionnelles

Dans ce cas, vous serez imposé sur le loyer net effectivement perçu. Ce loyer net est égal au loyer brut diminué d'un forfait de 40 %, mais limité aux 2/3 du revenu cadastral revalorisé. Cette revalorisation correspond en fait à une indexation du RC et le coefficient applicable pour l'exercice d'imposition 2007 (RC 2006) est de 3,59 (3,65 pour les RC de 2007 - exercice d'imposition 2008).

Exemple : Le RC de base de l'appartement que vous louez à un commerçant est de 1.500 euro et vous touchez un loyer mensuel de 1.000 ?. Vous seriez en principe imposé sur : 12.000 ? (loyer annuel brut) - 4.800 ? (40 % de frais forfaitaires) = 7.200 ?. Mais le forfait est limité aux 2/3 du RC indexé, soit 1.500 x 2/3 x 3,59 = 3.590 ?. Le loyer annuel net imposable sera donc de 12.000 - 3.590 = 8.410 ?.

Seconde résidence à l'étranger

Il y a de grandes chances que vous achetiez dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de double imposition. Il s'agit d'un accord international qui précise quel pays peut percevoir l'impôt sur un revenu déterminé. La Belgique a conclu de telles conventions avec de nombreux pays (France, Italie, Espagne, Portugal, Suisse...) dont vous trouverez la liste complète sur le site du SFP Finances. Si ce n'est pas le cas, vous serez imposé deux fois : une fois en Belgique et une autre, dans le pays où se situe le bien. Mais vous bénéficierez d'une exonération de 50 % sur les impôts belges.

Vous ne louez pas votre bien

Comme la Belgique ne peut pas attribuer de revenu cadastral à votre résidence étrangère, vous devez reprendre dans votre déclaration d'impôt la valeur locative brute de votre résidence à l'étranger, (c'est-à-dire les revenus locatifs que vous pourriez en obtenir), diminuée des impôts grevant ce bien et déjà payés.

Vous louez votre bien

Si vous le louez, vous devez déclarer les loyers perçus. Mais vous pouvez, bien entendu, en déduire l'impôt déjà payé dans le pays où se trouve le bien.

Des montants déclarés, le fisc déduit automatiquement le montant forfaitaire pour les frais d'entretien et de réparation. Ce forfait représente 40 % des loyers pour un immeuble et 10 % pour un terrain.

ATTENTION ! Normalement, vous payez l'impôt dans le pays où se trouve votre bien, mais vous devez aussi déclarer ces revenus locatifs en Belgique. Pourquoi ? Parce que cette valeur locative vient s'ajouter à vos autres revenus et participent à la détermination de votre taux marginal d'imposition. Vous ne serez donc pas imposé à proprement parler en Belgique sur votre bien situé en France ou en Espagne, mais votre bien immeuble à l'étranger peut relever d'un cran votre tranche d'imposition la plus élevée et vous faire ainsi payer globalement davantage d'impôts.

Retour

Si vous vendez votre bien

Seconde résidence en Belgique

Si vous vendez votre seconde résidence située en Belgique, vous ne devrez payer un impôt sur la plus-value que si vous revendez dans les cinq ans qui suivent l'achat. Vous payerez alors 16,5 % sur la plus-value réalisée, c'est-à-dire sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Mais vous pouvez tenir compte de toute une série de frais. Ainsi, le prix d'achat peut être majoré :

  • de frais d'achat ou d'un montant forfaitaire de 25 %
  • de 5 % de son montant par année complète qui sépare la date d'acquisition et la date de vente
  • du prix des travaux qui ont été exécutés par un entrepreneur professionnel...

Autant de postes qui contribuent à diminuer la différence entre prix d'achat et prix de vente.

Seconde résidence à l'étranger

Si vous vendez une habitation située à l'étranger, vous ne serez en principe pas imposé en Belgique sur le bénéfice éventuellement réalisé. Mais pratiquement tous les pays vous font payer sur la plus-value un impôt qui est généralement plus élevé que ce à quoi nous sommes habitués en Belgique.

CONSEIL Si vous achetez en payant une partie du prix " au noir ", vous réaliserez officiellement une plus-value plus importante lors de la revente et l'impôt sera donc lui aussi plus important. Ne vous laissez donc pas tenter par ce genre d'arrangement.

Retour

Que sait le fisc de votre résidence à l'étranger ?

Actuellement, l'échange d'informations entre les administrations fiscales des divers Etats membres de l'Union européenne ne peut pas encore être qualifiée d'intensif. Outre les Pays-Bas, la France et l'Allemagne, nous n'avons pas connaissance d'autres pays qui informent systématiquement le fisc belge des achats immobiliers réalisés chez eux par des Belges. Ce qui en principe ne pose pas de problème pourvu que vous puissiez justifier pareil achat compte tenu de vos revenus officiels en Belgique.

Il est difficile de prévoir ce qui se passera à l'avenir. Compte tenu d'une informatisation qui s'intensifie toujours davantage, on peut aisément imaginer que, dans quelques années, le fisc belge pourra, d'un seul clic de souris, connaître l'état de vos possessions immobilières à l'étranger, et très certainement au sein de l'Union européenne. Et, entre nous, certaines personnes facilitent singulièrement la tâche au fisc en publiant force petites annonces du genre " luxueux flat à louer à Marbella, téléphonez au... ".

Retour

Droits de succession sur un bien immobilier situé à l'étranger

Voici comment éviter que vos enfants et/ou autres héritiers soient obligés de payer des droits de succession sur votre seconde résidence.

Seconde résidence en Belgique

Il n'y a évidemment pas matière à discussion. Dans ce cas, vos héritiers paieront des droits de succession sur ce bien. Il n'existe qu'une exonération en faveur du conjoint survivant pour l'habitation familiale. S'il s'agit d'une seconde résidence, les droits de succession normaux sont dus. Faire donation de ce bien n'est pas une solution meilleur marché. Les droits de donation avantageux que nous connaissons actuellement (3 %, 5 % (seulement en Wallonie) et 7 % selon le degré de parenté) s'appliquent aux biens mobiliers et non aux biens immobiliers. Que faire ? Vous pourriez acheter cette seconde résidence avec vos enfants : ils acquérraient la nue-propriété et vous, l'usufruit. Pour prévenir toute discussion ultérieure avec le fisc, deux précautions valent mieux qu'une :

  • faites estimer la valeur de cet usufruit et de la nue-propriété par un expert en concertation avec un réviseur d'entreprises
  • veillez aussi à ce que vos enfants puissent établir avec quels moyens financiers ils ont acheté la nue-propriété. Ils doivent en disposer avant la signature du compromis.

Seconde résidence à l'étranger

Si, au moment de votre décès, vous êtes toujours résident belge (vous résidez en Belgique), vos héritiers paieront des droits de succession sur vos revenus partout dans le monde. Et ils risquent en outre de devoir payer des droits de succession dans le pays où est situé le bien. En matière de droits de succession, la Belgique n'a en effet conclu de convention préventive de double imposition qu'avec deux pays, à savoir la Suède et la France. Toutefois, vos héritiers pourront déduire les droits de succession payés à l'étranger des droits de succession dus en Belgique.

Retour

Montant imposable selon l'usage qui est fait de l'immeuble

Usage de l'immeuble Revenu imposable
Le contribuable habite l'immeuble Revenu cadastral indexé
L'immeuble n'est pas la maison d'habitation mais n'est pas loué Revenu cadastral indexé + 40%
L'immeuble est affecté par le propriétaire à l'exercice de son activité professionnelle Pas de revenu immobilier impossible : il est censé être compris dans les revenus de l'activité professionnelle
L'immeuble est donné en location à une personne physique à titre privé Revenu cadastral indexé et majoré de 40%
L'immeuble est donné en location à une personne physique à des fins professionnelles ou à une société Loyer -40% de charges (avec un maximum de 2/3 du revenu cadastral indexé et majoré)

Source : SPF Economie, PME, Classes moyennes et Energie, http://www.mineco.fgov.be/

Retour

De grandes différences de pays à pays !

Espagne France Italie Portugal
TVA 7% 19,6% 10% (20% sur les habitations de luxe) En principe, pas de TVA
Droits d'enregistrement 6 à 7% 5% 7% 8% au maximum
Impôt sur les loyers 25%jusque 48% 23 à 43% 25%
Impôt foncier annuel oui oui oui oui
Impôt sur la fortune 0,2 à 2,5% jusque 1,8% non non
Impôt sur la plus-value 18% 16% 20% en cas de vente dans les 5 ans 25%

Nous avons choisi d'illustrer les pays de villégiature les plus fréquentés. Il s'agit ici de règles générales qui, en pratique, sont nettement plus complexes. Si vous êtes bien décidé à acheter un bien, prenez conseil auprès d'un bureau fiscal local ou auprès d'un avocat.

Retour

Nos partenaires