Vente publique : plus rapide et moins de frais

Vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier en vente publique ? De nouvelles règles sont d’application depuis le 1er janvier 2010.

Auparavant, quand un bien immobilier était mis en vente publique, deux séances étaient organisées. De ce fait, de nombreux candidats – pourtant intéressés – ne se présentaient pas la première fois (pour éviter de perdre leur temps, de devoir prendre congé, etc.). Ils attendaient la deuxième séance pour  » faire leur coup « . Ce système de deux séances avait aussi des conséquences financières. Il fallait faire deux fois la publicité du bien, publier de nouvelles annonces... Lors des discussions de la nouvelle loi relative aux ventes publiques au Parlement, le coût supplémentaire de la deuxième séance a été estimé entre 1.500 et 2.000 euros.

Exit les chasseurs de primes

Jusqu’à la fin de 2009, les  » chasseurs de primes  » avaient la possibilité de grappiller quelques pour cent ci et là. Cela s’explique par certains usages propres à la vente publique. Lorsque le bien immobilier était définitivement attribué au cours d’une deuxième séance, celui qui avait proposé le prix le plus élevé en première séance avait droit à une prime de 0,50 % de la mise à prix : on parlait alors de bénéfice de prime.

La vente pouvait aussi se faire avec possibilité de bénéfice de surenchère. Entre les deux séances d’adjudication, toute personne intéressée avait la possibilité de faire des surenchères (surenchérir vient de  » rendre plus cher « ). La deuxième séance commençait avec une mise à prix égale à l’offre la plus élevée faite en première séance augmentée de toutes les surenchères reçues. Selon un mécanisme assez complexe, les surenchères donnaient droit à des primes à ceux qui les avaient faites. Avec ce mode de vente, les  » chasseurs de primes  » (qui ne cherchaient pas réellement à acheter) pouvaient gagner une belle somme d’argent sur une vente publique.

Attention ! Chasser la prime ou ramasser des surenchères n’était pas sans risque. Si quelqu’un faisait une première offre pour gagner une prime ou surenchérissait et qu’aucune offre supérieure n’était faite, il était tenu d’acheter lui-même le bien immobilier. Le nouveau système entend freiner ces méthodes. A noter que la nouvelle loi s’appliquera à toutes les ventes publiques – volontaires ou forcées – dont l’acte portant les conditions de vente sera passé après le 1er janvier 2010. Elle s’appliquera aussi aux ventes publiques judiciaires volontaires. Qu’est-ce qui change ?

Un seul jour de vente

D’abord, avec la nouvelle loi, la vente publique se joue sur un seul jour. Le jour de la vente, le notaire a le choix.

1. Il détermine le montant de la mise à prix, pour que la vente parte d’un certain niveau. Pour cela, on se base sur la valeur vénale estimée du bien qui peut être fixée en concertation avec un expert. Les offres sont ensuite lancées avec, comme point de départ, le montant fixé par le notaire.

Si personne n’est disposé à mettre le montant de la mise à prix, le notaire tente d’obtenir une première offre inférieure. S’il obtient une telle offre, la surenchère peut commencer à partir de ce montant de base.

2. Le notaire ne fixe pas de mise à prix et les offres démarrent donc à 0 euro. La première offre est alors faite par un candidat-acheteur et la surenchère suit sur cette base. Le fait de ne pas fixer de mise à prix peut être une bonne chose s’il est difficile de donner une valeur au bien proposé à la vente. Par ailleurs, éviter que les candidats-acheteurs n’aient une idée trop précise du prix que le vendeur veut obtenir peut aussi s’avérer utile.

Surenchérir reste possible

Le bien peut être attribué à la séance, mais toujours à la condition suspensive qu’il n’y ait pas d’offre plus élevée. En effet, à quelques exceptions près, tout le monde a le droit de faire une offre supérieure dans les 15 jours de la séance, un délai calculé de minuit à minuit. Dans ce délai, tous les jours comptent (jours ouvrables, mais aussi samedis, dimanches et jours fériés légaux). Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié légal, le délai est prolongé jusqu’au jour ouvrable suivant.

Si vous souhaitez surenchérir, votre offre doit rester dans certaines limites : elle doit être d’au moins un 1/10 du prix, avec un minimum de 250 euros et un maximum de 6.200 euros. Si aucune surenchère ne suit après attribution le jour de la vente, le bien immobilier revient définitivement à celui qui a été le plus offrant lors de la séance. Si par contre une offre supérieure est lancée, une deuxième séance suit. Le bien à vendre est alors appelé une deuxième fois, sa mise à prix revenant au prix de la dernière offre faite à la précédente séance, majorée de l’offre supérieure. La surenchère peut ensuite recommencer.

A noter qu’en cas de vente publique volontaire, le vendeur peut exclure le droit de surenchérir. Ceci peut se faire via le cahier de charges établi ou lors de la séance même. De même, en cas de vente publique judiciaire volontaire, le droit de surenchère peut être exclu pour circonstances particulières et avec l’accord du juge de paix.

Et les primes ?

La nouvelle loi ne permet plus d’organiser des ventes publiques avec bénéfice de surenchère ou de prime. Un système de prime subsiste malgré tout dans une certaine mesure. Mais contrairement au système actuel, la prime ne peut revenir qu’à l’acheteur final. En d’autres termes, seul celui qui achète effectivement le bien immobilier peut bénéficier de la prime (exit donc les  » chasseurs de primes « ). Ici aussi, il existe deux systèmes.

D’abord, comme signalé plus haut, le notaire peut fixer un montant de mise à prix. Dans ce cas, la première personne qui fait une offre au moins égale au montant de mise à prix reçoit une prime de 1 % de sa première offre. Si cette personne achète finalement le bien, la prime est déduite du prix qu’elle devra payer. La prime est donc déduite du prix d’achat. Si c’est une autre personne qui achète finalement le bien, la prime est annulée et le premier offrant ne peut pas non plus la revendiquer. Si personne n’est disposé à mettre le montant de la mise à prix et que le notaire doit forcer une offre inférieure, aucune prime ne pourra être demandée.

Si le notaire ne fixe pas de mise à prix, il est possible d’octroyer une prime de 1 % du montant offert au candidat-acheteur qui propose le montant le plus élevé à la fin de la séance. Cette prime est également annulée si le candidat-acheteur ne devient pas l’acheteur final.