Quand refinancer son prêt hypothécaire ?

Même quand on pense avoir emprunté à de bonnes conditions, il peut être intéressant de renégocier son prêt hypothécaire à meilleur taux.

On emprunte aujourd’hui à des taux bien plus intéressants qu’il y a quelques années. L’été dernier déjà, la presse multipliait les articles sur l’intérêt de penser à un refinancement du prêt hypothécaire. Nous voici six moins plus tard et les taux ont entre-temps continué à baisser. Renégocier son prêt n’en devient que plus intéressant. Le baromètre des taux d’Immotheker analyse les taux d’intérêt appliqués par les banques et en fait une moyenne. Il en ressort qu’en novembre dernier, un prêt hypothécaire sur 20 ans avec une quotité de 80% s’obtenait à un taux fixe qui était passé sous la barre des 3%.

Dans quelles banques ?

Renégocier son prêt avec son banquier est la formule la moins coûteuse en frais...mais il n’est pas obligé d’accepter. Il se sent en position de force parce qu’il sait qu’un emprunt dans une autre banque entraînera des frais supplémentaires. En plus de l’indemnité de remploi (généralement fixée à 3 mois d’intérêts, calculés sur le capital restant à rembourser), une nouvelle banque comptera notamment des frais pour :

– la clôture de l’ancien prêt

– une nouvelle inscription hypothécaire

– la gestion du dossier.

Exemple : pour un emprunt de 100.000 ? souscrit en 2009 à un taux fixe de 4,5%, les frais se montent à 4.750 ? environ. Auprès de son propre banquier, ils dépasseront à peine les 1.000 ?.

Plus ou moins de 1% ?

Il se dit qu’il faut une différence d’au moins 1% entre le nouveau taux et le taux de l’emprunt en cours pour réaliser réellement un bénéfice.  » Mais une plus petite différence peut aussi s’avérer rentable « , explique John Romain d’Immotheker.  » Ces dernières années, beaucoup de personnes ont souscrit un prêt à 30 ans. Si les frais se répartissent sur une période aussi longue, une petite différence de taux d’intérêt vaut déjà la peine « . Car, outre un taux d’intérêt bas, deux autres facteurs sont déterminants dans le succès d’un refinancement : le solde restant dû et la durée restante de l’emprunt. Les frais pèseront d’autant plus que le montant à rembourser est petit. De même, les frais se répartiront sur une période d’autant plus courte qu’on s’approche de la fin du remboursement.

Comment faire ?

Si la banque ne se montre pas trop disposée à renégocier le prêt hypothécaire qu’elle a accordé, il ne faut pas hésiter à s’adresser à une banque concurrente. Si celle-ci accepte l’idée du refinancement, rien n’empêche de soumettre la proposition qu’elle a faite à son propre banquier. Il sera peut-être alors disposé à faire une meilleure offre, sachant que les frais chez lui seront moindres pour le client. Mettre en jeu d’autres contrats (assurance incendie, assurance solde restant dû...) peut aussi contribuer à obtenir un taux d’intérêt plus bas.  » Mais attention à ne pas perdre tout le gain potentiel en se laissant convaincre de souscrire des produits (plutôt) chers « , prévient John Romain.

Il existe beaucoup de simulateurs qui calculent si un refinancement est intéressant (Immotheker, Guide-épargne, Wikifin...).