Pour qui la taxe sur la plus-value ?

Si, comme particulier, vous vendez une maison ou un terrain, il n’est pas toujours évident de savoir s’il y aura un impôt à payer sur l’éventuelle plus-value. Quand est-ce le cas et que pouvez-vous faire pour l’éviter ?

Le fait que vous soyez taxé sur la vente d’un bien immobilier dépend du moment où vous vendez. Il y a aussi une différence selon qu’il s’agit d’une maison (propre) ou d’un terrain et selon que vous l’avez acheté ou acquis par héritage ou par donation.

Un bâtiment

Principe Si, comme particulier, vous achetez un bien immobilier, vous ne serez en principe taxé que si vous le revendez dans les 5 ans. Dans ce cas, une partie de la plus-value réalisée (voir plus loin) sera imposée au taux de 16,5 % (+ centimes additionnels communaux). Le délai court à partir de la date de l’acte notarié de vente/achat. S’il s’agit d’un bâtiment que vous avez vous-même fait construire, le délai se calcule à partir de la première mise en service du bâtiment.

Exception Si vous faites construire sur un terrain que vous possédez depuis plus de 5 ans, vous ne serez pas imposé si vous revendez le bien dans les 5 ans qui suivent sa mise en service.

Votre propre habitation

Principe Si vous vendez votre propre habitation (celle que vous occupez effectivement), vous ne serez pas taxé sur la plus-value, même si vous revendez dans les cinq ans en réalisant un beau bénéfice.

Mais, le fisc voulant éviter les abus, il ne suffit pas de vous domicilier un mois dans une maison pour pouvoir la revendre exempte de tout impôt. Aux yeux du fisc, il ne peut être question de votre  » propre maison  » que si vous l’avez occupée pendant douze mois au moins avant le mois précédant la vente.

Exception Si l’habitation reste vide pendant plus de 6 mois après que vous l’avez quittée, vous serez imposé sur la plus-value ! Exemple : si vous ne trouvez un acheteur que 7 mois après avoir quitté votre maison que vous avez occupée pendant 1 an et demi, vous serez taxé sur le bénéfice réalisé.

Un terrain

Principe La vente d’un terrain par un particulier est soumise à une réglementation semblable à celle des immeubles, à ceci près que vous restez imposable si vous revendez le terrain dans les 8 ans qui suivent son achat. En outre, le taux auquel vous êtes imposé est de 33 % en cas de revente dans les 5 ans après l’achat et de 16,5 % si la revente se fait après, mais dans le délai des 8 ans. Dans un cas comme dans l’autre, vous devez aussi ajouter les centimes additionnels communaux.

Exception Vous n’êtes pas taxé si vous vendez aux autorités en raison d’une expropriation pour cause d’intérêt public, même si la revente a lieu dans les 8 ans.

Sur quel montant êtes-vous imposé ?

Le calcul de la plus-value imposable se base sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente. Attention ! Si vous vendez sous le prix d’acquisition, ce n’est pas le prix de vente qui est pris en considération, mais la valeur réelle.

Heureusement, ce n’est pas la totalité de la différence qui est imposée. La plus-value réalisée est en effet diminuée de certains frais. Vous pouvez ainsi déduire du prix de vente (ou de la valeur de vente) les frais liés à la vente elle-même (frais d’agence immobilière que vous pouvez prouver, par exemple). Par ailleurs, vous pouvez majorer le prix auquel vous avez acheté de frais forfaitaires fixés comme suit : 25 % du prix d’achat, augmentés de 5 % par année entière écoulée entre la date d’acquisition et la date de vente.

Si vos frais réels dépassent les montants forfaitaires proposés, ce sont eux que vous devez évidemment porter en compte (à condition de pouvoir les prouver). Par ailleurs, vous pouvez aussi augmenter le prix d’achat en y ajoutant le coût de travaux de rénovation que vous avez fait faire.

EXEMPLE En janvier 2006, vous avez acheté pour 150.000 euros une résidence secondaire que vous revendez pour 250.000 euros en juillet 2010 (et donc toujours dans le délai de 5 ans).Vous avez fait appel à un agent immobilier qui vous a coûté 5.000 euros. Vous n’avez conservé aucune preuve de vos frais d’achat. La plus-value imposable s’élèvera à :

Prix de vente : 250.000 euros

Frais de vente : – 5.000 euros

Total 245.000 euros

Prix d’achat : 150.000 euros

Frais d’achat (25 %) : + 37.500 euros

Majoration (*) : + 37.500 euros

Total : 225.000 euros

Plus-value imposable : 20.000 euros

(*) Puisque 4 années complètes se sont écoulées entre les dates d’achat et de vente, les frais forfaitaires d’achat peuvent être majorés de (150.000 euros + 37.500 euros) x 5 % x 4 ans = 37.500 euros.

Sur cette plus-value de 20.000 euros, vous payerez environ 3.600 euro d’impôt (au taux de 16,5 % et un taux d’impôt communal supposé de 9 %). C’est encore raisonnable, vu que vous empochez quand même un bénéfice de 100.000 euros sur la vente de la maison.

Si vous aviez attendu jusque février 2011 pour vendre, le délai de 5 ans aurait été écoulé et vous n’auriez plus eu d’impôt à payer. C’est vrai aussi si vous aviez vendu à 230.000 euros au lieu de 250.000 euros parce que vous n’auriez pas réalisé de plus-value taxable tout en empochant quand même un bénéfice de 80.000 euros.

Vous avez hérité ou reçu par donation

Héritage Si vous vendez une habitation ou un terrain dont vous avez hérité, vous ne devez jamais payer d’impôt et vous ne devez donc pas tenir compte du délai de 5 ou de 8 ans.

ATTENTION ! Il peut y avoir un problème au niveau des droits de succession si le prix de vente est sensiblement plus élevé que la valeur qui a été donnée dans la déclaration de succession. Dans ce cas, vous risquez de devoir payer les droits de succession éludés ainsi qu’une amende ! Sauf si vous faites spontanément une déclaration complémentaire pour adapter la valeur initialement trop faible.

Donation S’il s’agit d’un bien immeuble que l’on vous a donné, vous serez imposé (à 16,5 % + centimes additionnels communaux) si vous vendez dans les 3 ans qui suivent la donation et dans les 5 ans qui suivent l’achat par le donateur. La plus-value imposable sera calculée sur base du prix d’acquisition par le donateur.

Supposons que vos parents aient acheté une maison le 1er février 2006 et qu’ils vous l’aient donnée le 1er mars 2009. Vous ne serez plus taxé si vous la vendez après le 1er février 2011 parce qu’à ce moment, le délai de 5 ans sera écoulé, même si vous vendez dans les 3 ans qui suivent la donation. Si la donation porte sur un bien que vos parents possédaient depuis plus de cinq ans, vous ne serez jamais taxé, même si vous vendez immédiatement le bien.

La même règle s’applique à un terrain que vous auriez reçu, à cette différence près que vous pouvez encore être imposé si vous vendez dans les 3 ans qui suivent la donation et dans les 8 ans après l’achat par le donateur. Le taux appliqué est de 33 % (+ impôt communal) lorsque la vente a lieu dans les 5 ans après l’achat par le donateur et de 16,5 % (+ impôt communal) si elle a lieu dans les 8 ans.