N'oubliez pas l'état des lieux !

12/03/09 à 00:00 - Mise à jour à 00:00

Comment faire et pourquoi est-ce si important ?

Contenu :

- Comment ?
- Quand ?
- En fin de location
- Des dégâts locatifs
- La remise des clés

C'est officiellement obligatoire depuis 2007 : un état des lieux doit être dressé lorsque débute un contrat de location. Il doit être joint, avec les autres annexes nécessaires, au contrat de bail et l'ensemble sera présenté à l'enregistrement au bureau d'enregistrement du lieu où se situe le bien.

Cette disposition légale est de " droit impératif ", ce qui signifie que bailleur et locataire ne peuvent pas convenir par contrat de se passer d'un état des lieux. L'état des lieux est la seule façon de vérifier les dégâts dont le locataire est vraiment responsable et qu'il doit indemniser.

Attention Il ne suffit pas de reprendre dans le contrat de bail une clause indiquant que le locataire a reçu le bien en parfait état. Comme est sans valeur une lettre où le propriétaire attesterait du parfait état du bien.

Si aucun état des lieux n'est établi, c'est tout bénéfice pour le locataire. Il est en effet supposé avoir reçu le bien loué dans l'état où il se trouve à la fin du contrat de bail. Cette présomption est toutefois réfutable. Le propriétaire peut prouver le contraire sur base, par exemple, de factures, de témoignages, etc.

Bon à savoir Si locataire refuse d'établir un état des lieux (ou multiplie les excuses pour le retarder), le propriétaire peut demander au juge de paix de désigner un expert. Il doit le faire dans les 15 jours (pour les contrats de moins d'un an) ou dans le mois (pour tous les autres contrats). Le propriétaire peut de même frapper à la porte du juge de paix si le locataire refuse un état des lieux de sortie, mais ici, aucun délai légal n'est prévu.

Attention L'obligation légale de dresser un état des lieux ne s'applique qu'aux contrats de bail souscrits après le 18 mai 2007. Pour les contrats en cours avant cette date, le locataire est présumé ne pas être responsable des dégâts, sauf si le propriétaire peut prouver le contraire. La présomption inverse vaut pour les très anciens contrats (avant 1974) : le locataire doit prouver que le bien était en mauvais état.

Comment ?

Un état des lieux n'est pas soumis à des conditions de forme. Il doit seulement être " détaillé " et " contradictoire ". En clair, cela veut dire que :

1. Il doit être suffisamment détaillé. Il ne suffit donc pas de jeter sur un bout de papier quelques considérations générales indiquant que tout est en ordre. Le mieux est de dresser un état des lieux par pièce (cuisine, living,...) dont vous décrirez l'état du revêtement de sol, des murs, du plafond, des placards,...).

Conseil Quelques photos éviteront les discussions ultérieures.

2. Il doit être établi en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de leur représentant ou d'un expert désigné par eux ou par le tribunal. Chaque partie signe l'état de lieux et en paraphe chaque feuille. Il est aussi conseillé (mais pas imposé) de dresser un état de lieux en deux exemplaires pour que vous disposiez chacun d'un original.

Conseil Si les propriétaires et/ou locataires sont mariés, mieux vaut qu'ils signent tous deux (même si la signature d'un seul suffit).

Bon à savoir Si la rédaction d'un état des lieux entraîne des frais (il est, par exemple, dressé par un expert désigné conjointement), propriétaire et locataire se partageront ces frais pour moitié chacun.

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Quand ?

L'état de lieux se fera de préférence au moment où le locataire se voit remettre les clés. A ce moment, le locataire ne peut pas encore avoir fait le moindre dégât et le propriétaire ne peut plus en faire puisqu'il a remis les clés. La loi ne vous interdit cependant pas de faire cet état des lieux plus tard. Vous disposez d'un mois après la date de prise de possession des lieux par le locataire (attention : cette date peut différer de celle de la signature du contrat). Si le contrat de bail a été conclu pour moins d'un an, l'état des lieux doit être établi dans les 15 jours qui suivent l'entrée du locataire dans le bien loué.

Bon à savoir Si, en cours de bail, d'importants travaux sont réalisés (nouvelle cuisine, par ex.), une annexe descriptive sera jointe à l'état des lieux. Elle n'est pas requise pour des réparations courantes.

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En fin de location

En fin de location, propriétaire et locataire refont le point sur l'état du bien qu'ils comparent à celui en début de location. Le mieux est de le faire le dernier jour de la location, lorsque le logement est déjà vide. La méthode est identique à celle de l'état des lieux d'entrée : les deux parties (ou leurs représentants) doivent être présentes et signent toutes deux le nouvel état des lieux. Ici aussi, vous pouvez recourir à des photos pour faire une bonne comparaison. Le contrat de bail peut aussi désigner un expert qui se chargera de cet état des lieux.

Bon à savoir Contrairement à l'état des lieux de départ, celui-ci n'est pas de droit impératif. Propriétaire et locataire peuvent convenir du montant qui indemnisera les dégâts locatifs sans dresser d'état des lieux.

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Des dégâts locatifs

Si la comparaison des états des lieux fait apparaître que le locataire est responsable de dommages (par exemple, une armoire de cuisine cassée, un trou dans le plafonnage,...) ou qu'il n'a pas bien entretenu le logement (il n'a pas fait faire l'entretien de la chaudière du chauffage central, par exemple), il devra indemniser le propriétaire. Bailleur et locataire peuvent convenir d'un montant d'indemnisation. Ils mettront alors par écrit leur accord sur le partage de la garantie locative et l'éventuel supplément que devra payer le locataire.

Bon à savoir Le propriétaire ne peut pas, de son propre chef, amputer la garantie à restituer. Si vous ne vous mettez pas d'accord sur le montant à payer par le locataire, il est important de consigner les dégâts constatés par écrit et que chaque partie signe ce constat. C'est le juge de paix qui tranchera.

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La remise des clés

Il arrive qu'après avoir quitté les lieux, le locataire renvoie simplement les clés par courrier recommandé sans qu'aucun inventaire n'ait été fait. Le propriétaire doit alors envoyer aussi vite que possible une lettre recommandée à son ex-locataire pour lui signifier qu'il réceptionne les clés, mais sous toutes réserves. Plus précisément : que cette réception des clés ne peut en aucun cas être assimilée à une acceptation de l'état dans lequel se trouve le bien en fin de location. A défaut, il risque en effet que l'on considère qu'il a marqué implicitement son accord sur l'état du logement en fin de location.

Conseil au propriétaire : n'entrez pas immédiatement dans les lieux, mais confiez les clés à un huissier. Si vous ne pouvez pas régler l'affaire de commun accord avec votre locataire, demandez au juge de paix de désigner un expert. L'huissier conservera les clés jusqu'à résolution du problème.

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