Louer via une agence immobilière sociale

24/10/12 à 11:08 - Mise à jour à 11:08

Louer son bien par le biais d'une agence immobilière sociale génère un loyer plus faible, mais offre une sécurité de revenu ainsi qu'un accompagnement et un suivi gratuits. Sans oublier les avantages fiscaux en cas de rénovation.

Louer via une agence immobilière sociale

© ISOPIX

Il ressort d'enquêtes que - pour diverses raisons - un bailleur touche en moyenne 10 mois de loyer par an au lieu de 12. Beaucoup sont donc à la recherche d'une plus grande sécurité. Ils peuvent la trouver en travaillant avec une agence immobilière sociale (AIS). Ces AIS permettent aussi de prévenir l'abandon et le délabrement des logements immobiliers.

En Wallonie

Dans son " plan d'ancrage communal ", la Wallonie demande à ses communes de tendre vers un objectif : arriver à 10% de logements sociaux.

Plusieurs types de logements entrent en ligne de compte : résidences -services sociales pour les personnes âgées, habitations sociales proprement dites dont la construction est soutenue par des subventions, etc. Et il y a aussi les logements privés remis sur le marché locatif par des Agences immobilières sociales (AIS). Actuellement, les vingt-cinq AIS wallonnes gèrent quelque 1.216 toits.

Elles peuvent désormais racheter des immeubles inoccupés afin de les remettre sur le marché. En effet, le code wallon du logement stipule qu'une habitation ne peut plus rester inoccupée. Les propriétaires sont obligés de l'occuper eux-mêmes ou de la louer. A défaut, ils risquent de se retrouver devant le Juge de paix qui pourra confier la gestion du bien au CPAS ou à une agence immobilière sociale.

À Bruxelles

L'objectif de la Région bruxelloise est plus fort encore : atteindre dans toutes les communes 15 % de logements sociaux d'ici 2020 (contre 10,8% en moyenne actuellement).

Son nouveau Plan régional d'affectation du sol (Pras) prévoit un mécanisme obligeant les promoteurs privés à prévoir des logements conventionnés dans leur projet.

Nouveau : pour lutter contre la sous-occupation des logements, la Région bruxelloise a décidé de ne plus accorder de logement social à vie.À partir du 1er janvier 2013, les locataires pourront occuper le bien pendant 9 ans et leur situation financière sera réexaminée un an avant la fin de leur contrat. Si leurs revenus dépassent les 150 % du plafond autorisé ou si les lieux ne sont plus adaptés, ils devront trouver un autre logement.

Qu'est-ce qu'une agence immobilière sociale ?

La Belgique manque cruellement de logements sociaux et les listes d'attente sont longues comme le bras. Cette situation a donné naissance dans les années 1970 à des agences immobilières sociales (AIS). Il s'agit d'asbl qui cherchent des immeubles privés que les propriétaires sont prêts à louer à des locataires sociaux. L'AIS fonctionne donc comme intermédiaire entre le propriétaire et le locataire, tout en accompagnant ce dernier. Certaines AIS reçoivent des subsides régionaux, d'autres agissent à l'initiative d'associations de locataires, de communes ou de CPAS.

Les avantages pour le propriétaire

Louer son bien par le biais d'une AIS peut être intéressant à plus d'un titre.

Sécurité du revenu locatif Comme propriétaire, vous signez un contrat locatif avec l'agence immobilière sociale pour une période de 9 ans minimum (3 ans à Bruxelles). Vous ne devez plus chercher de locataires, l'AIS s'en charge, de même qu'elle gère pour vous les vides locatifs, les défauts de paiement et autres arriérés de loyer. L'agence signe un contrat de sous-location avec ses clients, les locataires sociaux. Mais vis-à-vis du propriétaire, c'est elle le locataire principal à qui reviennent les obligations liant le locataire. Vous n'avez pas vous-même de contact direct avec le locataire de fait, tout se déroule par le biais de l'AIS.

Pas de bail commercial Tout se déroule dans le cadre légal de la loi sur la location de logements. Vous êtes imposé sur le revenu cadastral indexé, comme pour toute habitation privée.

Suivi et accompagnement L'AIS vous décharge de toute une série de soucis. Au début du bail, elle dresse un état des lieux. A la fin du contrat, cet état des lieux revêt toute son importance, car l'AIS s'est engagée à vous rendre le logement en son état de départ, mais compte tenu de l'usure normale. L'agence s'occupe aussi d'enregistrer le contrat de bail et d'entretenir l'habitation (par ex., entretien annuel de la chaudière). Au besoin, les locataires bénéficient d'une aide et d'un accompagnement complémentaires.

Assurance Si votre locataire n'a pas d'assurance incendie, vous êtes normalement tenu responsable des dommages causés à des tiers. Avec une AIS, vous n'avez rien à craindre : l'agence assure d'office le logement contre l'incendie et les autres dégâts.

Service réparations De nombreuses AIS disposent d'un service réparations interne que l'on peut appeler pour toutes sortes de petits travaux. La personne de contact de l'AIS s'occupe de fixer le rendez-vous et vous payez les travaux à un tarif horaire très avantageux. Certaines AIS proposent des chantiers de rénovation complets réalisés par des ateliers sociaux.

Possibilité de réduction d'impôts et de subsides Des réductions d'impôts et des primes à la rénovation sont réservées aux propriétaires qui louent leur bien par le biais d'une agence immobilière sociale. Le montant de vos revenus et le nombre de biens que vous possédez n'y changent rien. Seul est pris en compte le fait que vous confiez à une AIS la location d'un logement.

- Le nouveau gouvernement a supprimé les réductions d'impôts fédérales sur les travaux visant à rendre l'habitation plus économe en énergie, à l'exception de l'isolation du toit. Pour tout le monde ? Non, les propriétaires louant leur bien via une AIS ont droit à un abattement fiscal sur tous les travaux de rénovation bénéficiant du taux de 6 %, et pas uniquement sur les aménagements énergétiques. Soit 45 % sur toutes les factures, à répartir sur 9 ans. Vous avez donc le droit de défalquer pendant 9 ans 5 % de vos factures. La condition? Faire pour minimum 10.980 ? (montant de l'année imposable 2012, TVA incluse) de travaux de rénovation. L'habitation doit avoir au moins 15 ans d'âge. L'investissement minimum de 10.980 ? vous rapporte ainsi 549 ? de baisse d'impôts par an, et ce pendant 9 ans. Le montant plafonné par an s'élève à 1.100 ? de réduction d'impôts par logement (année d'imposition 2012). Une éventuelle hausse du revenu cadastral après travaux est exclue, car celui-ci est gelé pendant les 9 années du contrat. Renseignements : ligne Infos Finances tel. 02 572 57 57.

- Les provinces, certaines villes et CPASoctroient une prime ou un prêt sans intérêt à l'AIS ou au propriétaire afin que des travaux de rénovation soient menés. Informez-vous auprès de votre province ou de votre commune, ou encore auprès de l'agence immobilière sociale elle-même.

- En Flandre, la prime à la rénovation a été ramenée à 20 % en 2009, sauf pour les personnes à faible revenu. Pour les propriétaires louant leur bien via une AIS la prime reste de 30 %, sans plafonnement de revenus. Si vous faites des travaux pour plus de 10.000 ? (HTVA), vous récupérez donc 30 % de vos factures, avec une prime maximum de 10.000 e. Attention, il doit s'agir de travaux importants et non de simples embellissements. L'habitation doit avoir au moins 25 ans d'âge. Pour des travaux en-dessous de 10.000 ?, vous pouvez éventuellement faire appel à la prime flamande à la rénovation mais les conditions pour en bénéficier sont assez strictes (e.a. limites de revenus). Renseignements: www.sociaalverhuurkantoor.be, www.vlaanderen.be

- Enfin vous pouvez (comme pour tout chantier de travaux) bénéficier de primes accordées par les fournisseurs d'énergie ou les gestionnaires de réseau. Ces primes et avantages sont cumulables, alors à vos calculettes.

Les inconvénients pour le propriétaire

Si les avantages sont nombreux, certains inconvénients viennent aussi faire pencher la balance.

Votre logement doit être parfaitement conforme aux normes régionales de qualité en ce qui concerne la sécurité, la santé et l'habitabilité. Mais vous pouvez vous arranger pour que l'AIS se charge de la location une fois les travaux achevés. Ce contrat en mains, vous serez alors en mesure de demander les primes et les abattements d'impôts.

Les revenus locatifs sont plafonnés Le loyer demandé ne peut pas dépasser un montant fixé selon la taille de la maison ou de l'appartement, mais il est bien sûr indexé chaque année. Il faut savoir que le loyer sera plus faible que ceux pratiqués sur le marché privé. Les AIS travaillent avec un argus mais les prix varient énormément en fonction du quartier, de la ville ou du village où se situe le bien. Vous ne recevez aucune garantie locativede l'agence immobilière sociale.

Vous ne pouvez pas choisir vos locataires C'est l'affaire de l'AIS. Quoi qu'il en soit, vous retrouvez au bout de 9 ans votre logement tel qu'il était lors de l'état des lieux. Celui-ci en main, vous pourrez au besoin vous adresser au juge de paix.

Les gros travaux de rénovation restent à votre charge L'agence prend en charge certains frais d'entretien, mais les gros frais de rénovation ou réparation restent à votre charge. Le responsable de l'AIS vous contacte et vous avez alors le choix : soit vous laissez l'agence commander les travaux auprès d'un spécialiste et on vous envoie la facture, soit vous contactez vous-même les corps de métier. Si les travaux ne sont pas trop lourds, vous pouvez éventuellement faire appel au service réparations de l'AIS.

Un bail de longue durée Vous avez la certitude d'avoir un revenu locatif pendant 9 ans (3 ans à Bruxelles) mais cela signifie aussi que vous ne pouvez pas rompre le contrat de bail pendant cette période. Si vous devez vendre l'habitation, le nouveau propriétaire sera à son tour lié par le contrat avec l'AIS. C'est également valable pour les héritiers. L'AIS peut de son côté rompre le contrat de bail, mais c'est très rare.

Nos partenaires