Logement familial : les tarifs, Région par Région

05/05/10 à 00:00 - Mise à jour à 00:00

En matière de droits de succession, chaque Région a mis en place son propre système de protection du logement familial. Mais comment savoir à quel tarif vous êtes soumis : le wallon, le bruxellois ou le flamand ?

Au décès d'un ou des deux parents, la maison familiale entre bien évidemment dans la succession. Pour un grand nombre de personnes, ce logement familial représente une part importante de leur succession, si ce n'est la plus importante. Elles ont travaillé dur pour rembourser l'emprunt jusqu'au dernier euro et pouvoir enfin se sentir propriétaire à part entière.

Ce qui explique que les trois Régions se montrent un peu plus indulgentes en matière de droits de succession qu'elles prélèvent sur le logement familial en lui accordant un traitement de faveur par rapport aux taux appliqués aux autres biens de la succession, comme une seconde résidence ou des biens mobiliers. Mais elles ne le font pas de la même manière. Il est donc important de savoir quelle Région peut prétendre de prélever les droits de succession.

Quelle est la Région qui impose ?

Pour savoir si ce sont les droits de succession de Wallonie, de Bruxelles ou de Flandre qui doivent s'appliquer, on se réfère au lieu où le défunt avait son domicile fiscal au moment de son décès.

Le lieu de résidence réel

Par domicile fiscal, il faut entendre le lieu où une personne réside de manière effective, permanente et continue et donc aussi le lieu à partir duquel elle administre ses affaires. La plupart du temps, il coïncide avec le lieu de résidence officiel, c'est-à-dire l'adresse sous laquelle la personne est enregistrée dans les registres de la population. Si ce n'est pas le cas, c'est uniquement le lieu de résidence effectif du défunt qui est pris en considération pour déterminer la Région qui prélèvera les droits de succession.

Les cinq dernières années

Si, au cours des cinq dernières années, le défunt a résidé en plusieurs endroits différents, c'est la Région où il a résidé le plus longtemps qui compte.

EXEMPLE Robert, un veuf de 88 ans, a son lieu de résidence établi à la maison de repos Les jours heureux à Wavre (en Région wallonne). Il est transporté en ambulance aux cliniques universitaires Saint-Luc en Région bruxelloise où il décède quelques jours plus tard. Même si ses enfants habitent en Flandre, ce sont les droits de succession wallons qui seront dus sur sa succession parce qu'il avait son domicile fiscal en Wallonie au moment de son décès. Il est décédé, c'est vrai, en Région bruxelloise et ses enfants habitent en Flandre, mais ces éléments n'interviennent pas.

Par contre, si Robert avait habité pendant trois ans avant sa mort chez sa soeur résidant à Bruxelles et n'avait séjourné que les deux dernières années dans une maison de repos en Wallonie, ce seraient les droits de succession de Bruxelles qui s'appliqueraient (et non les droits de Wallonie). Dans les 5 ans précédant sa mort, c'est en effet chez sa soeur et donc à Bruxelles qu'il a résidé le plus longtemps.

EN FLANDRE Exonération pour le partenaire

Depuis le 1er janvier 2007, le conjoint survivant ou celui/celle qui cohabitait avec le défunt ne doit plus payer de droits de succession sur le logement familial.

Qui en profite ?

L'exonération des droits de succession bénéficie au partenaire survivant. Ce groupe comprend aussi bien les conjoints mariés que les cohabitants.

Chez les conjoints, l'époux survivant hérite du logement familial en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété selon le régime matrimonial et la présence ou non d'autres héritiers. Quelle que soit la part héritée, elle entre en ligne de compte pour l'exonération. Il est donc tout à fait possible que celle-ci porte sur l'usufruit de la maison (du moins s'il n'existe pas de contrat de mariage ou de testament par lequel le défunt aurait attribué davantage que l'usufruit au conjoint survivant).

Important : l'exonération ne profite qu'au conjoint survivant. Si les enfants héritent d'une part du logement familial, ils doivent payer des droits de succession sur leur part individuelle. Le deuxième groupe concerne les cohabitants. Il faut faire ici une distinction entre cohabitants légaux et cohabitants de fait. Les cohabitants légaux (qui ont fait une déclaration de vie commune auprès du fonctionnaire de l'état civil) bénéficient de l'exonération dès le premier jour de cohabitation. Les cohabitants de fait doivent avoir habité ensemble et partagé la vie commune depuis trois ans au moins.

ATTENTION ! Ce délai spécial de trois ans ne vaut que pour l'exonération des droits de succession sur le logement familial. Les cohabitants de fait ne doivent avoir cohabité que pendant un an (et non trois) pour bénéficier des taux de droits de succession appliqués aux conjoints.

BON À SAVOIR Tenez compte du fait que la notion de cohabitants de fait ne concerne pas seulement les couples traditionnels. Vous pouvez, par exemple, partager le même toit avec un frère ou une soeur et bénéficier du tarif préférentiel. Le gouvernement flamand a toutefois consciemment choisi d' exclure certains cohabitants de l'exonération dont bénéficie le logement familial. C'est le cas des personnes apparentées par le sang en ligne directe et des personnes qui y sont assimilées. C'est-à-dire, les enfants, les petits-enfants, les beaux-enfants et les enfants qu'on élève comme les siens, d'une part, et les parents et les grands-parents cohabitants d'autre part. Ces personnes devront payer des droits de succession si elles héritent du logement familial et qu'elles cohabitaient avec le défunt. Par contre, un frère ou une soeur et même un neveu ou une nièce qui cohabitait légalement ou de fait avec le défunt aura droit au tarif préférentiel.

Qu'est-ce que l'habitation familiale ?

L'habitation familiale est la résidence principale que partageaient le défunt et son conjoint ou partenaire cohabitant. Autrement dit, est visée ici, l'habitation où vivaient ensemble le défunt et son partenaire ainsi que ses annexes (jardin, abri de jardin, garage,...) qui bénéficient elles aussi de l'exonération.

Il peut arriver qu'au moment du décès, il ne soit plus question de cohabitation effective. C'est pourquoi le législateur considère aussi comme habitation familiale, la dernière habitation des conjoints ou cohabitants pourvu que la cohabitation ait pris fin pour l'un des motifs prévus par la loi. Trois cas sont possibles :

  • 1. la séparation de fait des conjoints ou des cohabitants légaux (à l'exclusion donc des cohabitants de fait)
  • 2. en cas de force majeure qui a perduré jusqu'au décès (par exemple, personnes admises en soins palliatifs)
  • 3. le séjour d'un des conjoints ou partenaires (ou les deux) dans une maison de repos ou de soins, une résidence-services ou un habitat groupé avec services.

ATTENTION ! Evitons tout malentendu : le conjoint ou partenaire survivant (comme les autres héritiers tels que les enfants) doit payer l'intégralité des droits de succession sur des possessions immobilières autres que le logement familial (une seconde résidence, par exemple). Valeur nette L'exonération n'est accordée que sur la valeur nette de l'habitation familiale et donc après déduction d'une dette (par exemple, un emprunt).

En Flandre
Héritier Tranches en euros Taux pour l'habitation familiale (en %) Taux pour les autres biens (en %)

Conjoint ou cohabitant survivant (non apparenté par le sang en ligne directe)

0,01 - 50.000

50.000,01 à 250.000

Plus de 250.000

0

0

0

3

9

27

Autres conjoints en ligne directe ((grands-)parents, (petits-)enfants)

0,01 - 50.000

50.000,01 à 250.000

Plus de 250.000

3

9

27

3

9

27

A BRUXELLES Un tarif préférentiel

La Région de Bruxelles-Capitale applique, depuis le 1er janvier 2003, un tarif préférentiel à l'habitation familiale

Qu'est-ce que l'habitation familiale ?

L'habitation familiale est l'habitation (ou une partie de celle-ci) qui sert de résidence principale.

Qui en profite ?

A Bruxelles, l'avantage fiscal ne s'applique pas seulement aux conjoints ou cohabitants, mais aussi aux héritiers en ligne directe. Et notons encore que seuls les cohabitants légaux sont assimilés aux conjoints. En matière de droits de succession, les cohabitants de fait sont considérés comme des " étrangers " et ne peuvent donc pas profiter des droits de succession réduits pour leur logement familial à Bruxelles. Une comparaison des taux préférentiels avec les taux usuels nous apprend que jusque 250.000 euros, le tarif est réduit de 1/3. Au-dessus de cette limite, ce sont les taux normaux qui s'appliquent.

ATTENTION ! Le tarif préférentiel est appliqué sur la valeur nette de la part que possédait le défunt dans l'habitation familiale, après déduction d'éventuelles dettes.

A quelles conditions ?

On peut bénéficier du tarif préférentiel lorsque les conditions suivantes sont remplies :

Une part en pleine propriété de l'habitation au moins doit faire partie de l'héritage du défunt. Celui-ci ne doit donc pas nécessairement être propriétaire de la totalité de l'habitation ; la possession d'une part indivise suffit. Ce qui est souvent le cas pour des cohabitants ou des conjoints mariés sous le régime de la séparation de biens.

Il est prévu également que le tarif préférentiel n'est pas perdu si le défunt n'a pas pu maintenir sa résidence principale dans l'habitation en question pour cause de force majeure que le législateur définit comme suit : " Par force majeure, on entend particulièrement un état de besoin en soins apparu après l'achat de l'habitation, qui place le défunt dans l'impossibilité, pour son bien-être moral ou physique, de rester dans l'habitation, même avec l'aide de sa famille ou d'une organisation d'aide familiale. "

Un héritier en ligne directe, le conjoint ou le cohabitant légal doit hériter de l'habitation.

A Bruxelles
Tranches en euros Taux (en %)
0,01 - 50.000 2 au lieu de 3
50.000,01 -100.000 5,3 au lieu de 8
100.000,01 - 250.000 6 au lieu de 9
175.000,01-500.000 12 au lieu de 18
250.000,01-500.000 24
Plus de 500.000 30

EN WALLONIE Un autre tarif préférentiel

Depuis décembre 2005, la Wallonie applique des taux de droits de succession spécifiques au logement familial sous forme de tarif préférentiel.

Qu'est-ce que l'habitation familiale ?

L'habitation familiale est le bien immobilier destiné, en tout ou en partie à l'habitation et qui était occupé par le défunt à titre de résidence principale.

Qui en profite ?

La réduction est valable pour l'héritier en ligne directe, le conjoint ou le cohabitant. Notons qu'en Wallonie - comme en Région bruxelloise -, seuls les cohabitants légaux sont concernés et que, par conséquent, les cohabitants de fait ne peuvent pas bénéficier de ce tarif préférentiel. En matière de droits de succession, ils sont considérés comme des " étrangers ". Ces droits de succession réduits s'appliquent sur la valeur nette de la part du défunt. Le tableau ci-après vous donne les taux appliqués à l'héritage du logement familial en Wallonie.

A quelles conditions ?

Pour bénéficier des taux réduits, il faut satisfaire aux conditions suivantes :

La succession du défunt doit au moins comprendre une part en pleine propriété dans l'immeuble familial. La Wallonie ne fait pas de distinction selon que le bien appartenait entièrement ou partiellement au défunt. On peut donc bénéficier des taux réduits même si le défunt ne possédait qu'une part (indivise) du bien.

Au moment de son décès, le défunt doit avoir occupé l'habitation à titre de résidence principale pendant cinq ans au moins. La preuve peut en être apportée - sous réserve de preuve contraire - par un extrait du registre de la population ou du registre des étrangers. Le bénéfice des droits de succession réduits est cependant conservé si le défunt n'a pas pu maintenir sa résidence principale dans l'immeuble familial pour " cause de force majeure ou de raison impérieuse de nature médicale, familiale, professionnelle ou sociale entraînant un changement de résidence principale ". On entend plus particulièrement par là un état de besoin en soins apparu après l'achat de l'habitation, qui plaçait le défunt dans l'impossibilité, pour son bien-être moral ou physique, de rester dans l'habitation, même avec l'aide de sa famille ou d'une organisation d'aide familiale.

En Wallonie
Tranches en eurosTaux en %
0,01 - 25.000* 1
25.000,01-50.000** 2
50.000,01-175.000 5
175.000,01-250.000 12
250.000,01-500.000 24
Plus de 500.000 30

le tarif réduit s'applique aussi à la donation de l'immeuble familial

* Tranche exonérée

**Tranche exonérée si la part nette recueillie n'excède pas 125.00 euros

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