Les emprunts qui vous font gagner de l'argent

15/10/09 à 00:00 - Mise à jour à 00:00

Le crédit a souvent une connotation négative. Pourtant, les crédits et les investissements qu'ils financent peuvent donner droit à des avantages (fiscaux). Du coup, dans certaines situations, emprunter devient vraiment très rentable.

Actuellement, les taux d'intérêt se situent à un plancher historiquement bas et, même si les banques ne reflètent pas entièrement la baisse des taux à long terme dans leurs tarifs, on peut emprunter à bon compte. On peut ainsi tabler sur un taux de 5 %, voire moins, pour un prêt hypothécaire sur 20 ans à taux fixe. Une seule condition à respecter pour tirer un bénéfice de ses crédits : le coût net de l'emprunt doit être inférieur au revenu net de l'investissement qu'il finance.

Rénover sa maison

Depuis 1975, le prix des maisons a augmenté en moyenne de 6,95 % par an, ce qui en fait un des placements les plus rentables qui soient. Investir dans son habitation peut donc être très intéressant sur une longue période. Les travaux sont d'ailleurs soutenus fiscalement pour les habitations de plus de cinq ans puisque la TVA est réduite à 6 % (si les travaux sont effectués par un entrepreneur enregistré), contre 21 % pour une nouvelle construction. Pour financer ces investissements, parfois conséquents, il est possible d'utiliser sa propre épargne ou d'emprunter.

Exemple Marie et Jean, tous deux dans la cinquantaine, désirent investir 75.000 euros (TVA comprise) dans leur maison pour construire une annexe et rénover certaines pièces. Ils disposent d'une épargne de 50.000 euros. Dans tous les cas, ils devront emprunter. Mais combien ? Pour le savoir, nous partons du principe que l'investissement de 75.000 euros offre un rendement annuel moyen raisonnable de 4 %. Autrement dit, la valeur du bien immobilier augmente de 4 % par an en moyenne. Nous considérons aussi que Marie et Jean n'ont plus de crédit hypothécaire en cours et que leur taux d'imposition le plus élevé est de 50 %. Plusieurs pistes s'ouvrent à eux.

Deux solutions de financement

Hypothèse 1 : Marie et Jean utilisent leur épargne et empruntent le reste via un prêt hypothécaire

Dans ce cas, Marie et Jean doivent emprunter 25.000 euros augmentés des frais liés au prêt, estimés à 1.000 euros. Une inscription hypothécaire est en effet nécessaire pour profiter des avantages fiscaux. Le capital emprunté se monte donc à 26.000 euros sur 20 ans à un taux de 5 %. Le couple remboursera chaque mois 163,23 euros à la banque, soit 1.958,76 euros par an. Sur cet emprunt, en considérant que la maison est leur seule habitation, Marie et Jean bénéficieront de la déduction pour habitation propre et unique qui s'élève par contribuable à 2.080 euros maximum (revenus 2009), majorés - durant les dix premières années - de 690 euros et encore de 70 euros s'il y a trois enfants à charge ou plus. N'ayant pas trois enfants à charge Marie et Jean pourraient déduire chacun 2.770 euros maximum par an durant les dix premières années (5.540 euros ensemble) et 2.080 euros chacun ensuite (4.160 euros ensemble).

Comme notre couple ne rembourse que 1.958,76 euros par an, la déduction maximale se limitera à ce montant durant toute la durée du prêt. Elle entraîne une réduction d'impôt effective de 979,38 euros, augmenté des additionnels communaux (58,76 euros à un taux de 6 %), soit 1.038,14 euros au total, soit encore 53 % du remboursement.

Au bout de vingt ans, l'investissement de 75.000 euros vaudra 164.334,24 euros (hausse annuelle de 4 % par an), soit un rendement net de 5,28 %.

Hypothèse 2 : Marie et Jean empruntent toute la somme

Marie et Jean ne touchent pas à leur épargne et empruntent la totalité de la somme. Dans ce cas, ils doivent emprunter 75.000 euros ainsi que les frais liés au prêt hypothécaire, estimés à 1.500 euros, soit 76.500 euros au total. La mensualité s'élèvera alors à 480,26 euros (5.763,12 euros par an). Pour alléger la charge de l'emprunt, ils utiliseront chaque année les intérêts de leur épargne de 50.000 euros pour payer une partie des mensualités.

Nous estimons que l'épargne a un rendement de 4 %, soit 2.000 euros par an. Notre couple peut ainsi bénéficier de la totalité de la déduction fiscale, à savoir 5.540 euros pendant les dix premières années et 4.160 euros ensuite. Ce qui équivaut à une réduction d'impôt de 2.936,2 euros (5.540 euros x 50 % + additionnels communaux) pendant les dix premières années et de 2.204,8 euros ensuite. Au bout de vingt ans, l'investissement initial vaudra 164.334,24 euros.

Pour obtenir le patrimoine total du couple à ce moment-là, il convient d'y ajouter les 50.000 euros restés sur le compte et dont les intérêts ont été utilisés pour alléger la charge de l'emprunt. Le rendement net s'élève ici à 21,86 % ! Cette performance est possible parce que, grâce à la déduction fiscale, le coût de l'emprunt est largement inférieur au rendement de l'investissement. Jusqu'à un investissement de 250.000 euros, la différence restera positive et il sera donc plus avantageux d'emprunter que d'utiliser son épargne. Au-delà de 250.000 euros, la différence de rendement sera beaucoup moindre parce que la déduction fiscale est plafonnée.

Hypothèse 1 : Epargne + empruntHypothèse 2 : Emprunt seul
Valeur de l'investissement (après 20 ans)? 164.334,24? 164.334,24
Disponible sur le compte ? 0? 50.000
Solde :? 164.334,24? 214.334,24
Tendement au bout de 20 ans5,28 %21,86 %

Deux alternatives d'emprunt

Pour financer ces travaux immobiliers, deux alternatives existent : la reprise d'encours et l'avance sur police.

La reprise d'encours

Si Marie et Jean ont conclu il y a 15 ans une ouverture de crédit hypothécaire de 200.000 euros sur une durée de 20 ans à un taux de 8 % pour acheter leur habitation, ils ont déjà remboursé une partie du capital emprunté (118.666,73 euros exactement). Comme il s'agit d'une ouverture de crédit hypothécaire, ils pourront réemprunter tout ou partie de la somme remboursée à moindre frais (ils ne doivent plus effectuer d'inscription hypothécaire). C'est ce qu'on appelle une reprise d'encours. Dans notre exemple, Marie et Jean peuvent donc facilement emprunter les 75.000 euros dont ils ont besoin pour financer leurs travaux. Attention ! Comme une hypothèque est en général conclue sur une durée de 30 ans, indépendamment de la durée du prêt initial, la reprise d'encours ne devra idéalement pas les mener au-delà de 30 ans, sous peine de devoir payer une nouvelle inscription hypothécaire.

Le régime fiscal d'une reprise d'encours est assez complexe. Comme l'emprunt initial de Marie et Jean a été souscrit avant le 1er janvier 2005, c'est l'ancien système fiscal qui s'applique, à savoir une déduction de base des intérêts, une éventuelle déduction complémentaire des intérêts, une déduction des amortissements en capital (plafonnés) et des primes d'assurance-vie. Et si le nouvel emprunt, conclu après le 1er janvier 2005, répond aux conditions pour avoir droit à la réduction pour habitation propre et unique, il faudra faire un choix : soit opter pour l'ancien système fiscal pour les deux emprunts (ancien et nouveau), soit renoncer à l'avantage fiscal pour l'ancien emprunt et opter pour la déduction propre et unique pour le nouveau. Le choix dépendra de nombreux facteurs (comme la durée et le montant restant à rembourser du prêt initial). Il est préférable de demander une simulation à votre agence bancaire.

L'avance sur police

Si Marie et/ou Jean dispose(nt) d'une assurance de groupe auprès de leur employeur, d'une formule d'épargne pension individuelle ou d'une simple assurance-vie, ils peuvent demander une avance sur police. Pour autant que l'argent soit utilisé à des fins immobilières en Belgique, ils peuvent emprunter jusqu'à 60 % des réserves acquises à la compagnie d'assurance.

Supposons que le capital déjà constitué par Marie et Jean soit de 40.000 euroset qu'ils demandent une avance de 15.000 euros. Ce montant n'est pas retiré de la réserve constituée. C'est l'assureur qui avance le montant. La réserve théorique reste donc à 40.000 euros mais ils ont une dette de 15.000 euros vis-à-vis de leur assureur. Ils peuvent rembourser cette dette à l'assureur, mais il y aura sans doute des indemnités à payer pour remboursement anticipatif. Car l'échéance est normalement fixée à la fin du contrat d'assurance.

En ce qui concerne les intérêts dus sur le montant emprunté, Marie et Jean ont les choix suivants :

  • S'ils désirent que la totalité des réserves continuent à générer des intérêts, ils paieront un intérêt annuel correspondant à une estimation du taux garanti augmenté des participations bénéficiaires et d'une indemnité de 0,5 à 1 % pour l'assureur. Au total, il leur en coûtera environ 6 % d'intérêt. Le capital emprunté sera quant à lui remboursé à l'échéance de la police d'assurance. Marie et Jean ont emprunté 15.000 euros sur les 40.000 euros. En payant des intérêts (soit 6 % sur 15.000 euros), ils s'assurent que l'ensemble des 40.000 euros continue à produire des intérêts.
  • Ils peuvent aussi décider de ne rien rembourser mais alors le montant emprunté ainsi que les intérêts capitalisés (qui auront donc entretemps générés eux-mêmes des intérêts) seront remboursés à l'échéance. Cette solution est évidemment la plus coûteuse.
  • S'ils ne souhaitent pas que la partie de la réserve avancée continue à générer des intérêts, elle sera isolée et ne donnera lieu à aucun intérêt. En contrepartie, ils ne paieront que l'indemnité de 0,5 à 1 % à l'assureur. Concrètement, si Marie et Jean ont emprunté 15.000 euros sur les 40.000 euros de leur réserve, seuls 25.000 euros continueront à procurer des intérêts au sein de la police. L'assureur mettra 15.000 euros de côté, qui serviront à rembourser le capital emprunté à l'échéance.

Economiser l'énergie

Les investissements qui permettent d'économiser l'énergie ont le vent en poupe actuellement. C'est vrai qu'une maison mal isolée, qui dispose d'un vitrage simple et d'une vieille chaudière peut consommer jusque 30 % de plus qu'une maison plus efficace sur le plan énergétique. Mais pour économiser l'énergie, il faut d'abord consentir à des investissements importants. Placer des nouveaux châssis ou des panneaux solaires, isoler une toiture, acheter une nouvelle chaudière : tout cela coûte cher. Heureusement, ici aussi, vous pouvez tirer un (bel) avantage d'un crédit !

Avec un soutien fiscal

Vous pouvez bénéficier pour ces investissements d'avantages fiscaux importants. La réduction d'impôt se monte à 40 % de l'investissement par an et par habitation, avec une limite fixée à 2.770 euros (année de revenus 2009) ou 3.600 euros pour les chauffe-eaux solaires et panneaux photovoltaïques. Pour la construction d'une maison passive ou la transformation de votre habitation en maison passive, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 830 euros (année de revenus 2009) pendant dix ans.

Bon à savoir Pour avoir droit à ces réductions d'impôt, il faut en principe payer des impôts. Toutefois, ceux qui n'en paient pas (assez) pour se voir appliquer la réduction d'impôt, bénéficient désormais d'un crédit d'impôt pour certains travaux. Les travaux ainsi encouragés sont l'isolation des toits, l'isolation des murs et l'isolation des sols. Autrement dit, le fisc rembourse l'avantage fiscal même si aucun impôt n'a été enrôlé au nom du contribuable.

Avec des primes régionales

Outre la réduction d'impôt, vous pouvez aussi bénéficier de nombreuses primes régionales. Par exemple, pour isoler votre toit, vous avez droit, sous certaines conditions, à une prime de 8 euros par m2 en Wallonie si l'isolation a été installée par un entrepreneur enregistré (avec un maximum de 10.000 euros), à une prime de 20 euros par m2 à Bruxelles, avec un maximum égal à 50 % de la facture et à 500 euros en Flandre si l'isolation concerne une toiture d'au moins 40 m2. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à consulter les sites :

Bon à savoir Il existe aussi des primes communales, provinciales et des primes distribuées par le gestionnaire du réseau électrique.

Avec des prêts avantageux

Pour financer ces travaux destinés à économiser l'énergie, plusieurs possibilités existent.

Du côté des institutions financières, il y a les crédits hypothécaires pour les travaux importants et pour autant qu'il reste de la marge fiscale. Les reprises d'encours et avances sur police sont d'autres possibilités (voir ci-dessus). Et pour des montants beaucoup plus faibles, vous pouvez faire appel à un crédit vert ou prêt écologique d'une banque. Il s'agit tout simplement d'un prêt à tempérament, comme un prêt voiture ou un prêt personnel, destiné à financer des investissements " verts " Le taux est généralement plus avantageux qu'un prêt personnel mais un peu moins qu'un crédit voiture. Chez BNP Paribas Fortis, par exemple, un prêt personnel affiche un taux de 11,60 %, un prêt voiture de 6,05 % et un crédit énergie de 6,50 %.

Les Régions ont aussi mis sur pied des formules de crédit avantageuses.

La Région wallonne a mis sur pied les éco-prêts, destinés à financer les travaux économiseurs d'énergie. Ces prêts à taux 0 % doivent concerner des particuliers dont les revenus nets imposables ne dépassent pas 45.200 euros (+2.200 euros par enfant à charge). Exceptionnellement pour 2009, le plafond de base est relevé à 60.000 euros. En outre, la première demande d'urbanisme du bâtiment doit avoir été déposée avant le 1/12/96 et le logement doit être la résidence principale du contribuable. Le montant emprunté doit être compris entre 2.500 et 30.000 euroset l'emprunt peut être constitué soit en prêt à tempérament (durée maximum de 48 mois), soit en prêt hypothécaire (maximum dix ans). Le montant emprunté peut servir à des travaux d'isolation, de ventilation ou de chauffage (chaudière ou pompe à chaleur). Actuellement, c'est la formule d'emprunt la plus avancée et la plus intéressante.

Bruxelles prévoit aussi un prêt vert social du même type pour les contribuables aux revenus nets mensuels maximum de 1.018 euros (isolé) et 1.388 euros (cohabitants), déduction faite de la mensualité hypothécaire ou du loyer et de 181 euros par enfant à charge.

En Flandre, on parle de Energierenovatiekrediet. Ce crédit concerne également les travaux d'isolation (isolation du toit ou châssis à haut rendement) ainsi que le chauffage (chaudière à condensation). Le montant emprunté doit être compris entre 1.750 et 50.000 euros mais le crédit coûtera 5,95 %. Aucun condition n'est liée au revenu ni au statut social de l'emprunteur.

Pour un rendement alléchant

Si Marie et Jean veulent isoler leur toiture de 150 m2, ils devront consentir un investissement de 3.180 euros (isolant de 14 cm). Ils pourront récupérer 40 % (+6 % d'additionnels communaux) via leur déclaration fiscale, soit une réduction effective de 1.348,32 euros. En Wallonie, le couple obtiendra une prime complémentaire de 1.200 euros, à Bruxelles de 1.590 euros et en Flandre de 1.100 euros (y compris la prime du gestionnaire de réseau électrique). Au total, l'investissement net se montera à 631,68 euros en Wallonie, à 241,68 euros à Bruxelles et 731,68 euros en Flandre. L'isolation permettra au couple de réaliser une économie d'énergie d'environ 1.000 euros par an. Soit un rendement net de 158 % en Wallonie, de 413 % à Bruxelles et de 137 % en Flandre. A côté de ces rendements, un taux de 6,5 % pour un crédit vert paraît bien faible...

Bien sûr, tous les investissements ne seront pas récupérés en moins d'un an comme l'isolation du toit, mais les réductions d'impôts et primes font que le jeu en vaut souvent la chandelle.

Une reprise d'encours ne nécessite généralement pas de nouvelle inscription hypothécaire. Outre l'avantage fiscal et les primes régionales, les investissements verts profitent aussi de primes provinciales et/ou communales.

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