Habitation : quand la garantie décennale prend-elle cours ?

Une lectrice nous interpelle : « nous habitons dans une résidence d’appartements. Il y a eu une réception provisoire en 2012. Tous les travaux ne sont pas encore terminés et de nouveaux problèmes apparaissent. D’où ma question : quand la garantie décennale prend-elle cours ? A la réception provisoire ou définitive? »

C’est généralement la date de la réception provisoire qui constitue le point de départ de la responsabilité décennale. Pourquoi généralement ? La réception définitive vaut « acceptation » de l’ouvrage. Elle est donc théoriquement considérée comme le point de départ de la responsabilité décennale. Mais très souvent, dans la plupart des contrats, il sera convenu que la réception provisoire vaut « acceptation » des travaux. Ce qui signifie le démarrage de la responsabilité décennale.

Le tout est de savoir ce que mentionne (ou pas) le contrat. Pour le reste, la règle de la garantie décennale est la suivante. Si le logement a moins de dix ans et qu’un vice apparaît, vous pouvez faire jouer la garantie décennale sous certaines conditions. La garantie décennale est régie par les articles 1792 et 2270 du Code civil. Elle concerne aussi bien la responsabilité des architectes et que des entrepreneurs.

Quels sont les dommages couverts ?

Tous les dommages ne bénéficient pas de cette garantie. Seuls les défauts qui affectent les murs porteurs, les fondations, l’instabilité de l’ouvrage et l’étanchéité de l’immeuble sont pris en compte.

Comment faire entendre ses droits ? Etes-vous toujours dans les délais ?

Les contrats d’entreprise stipulent généralement que le point de départ du délai pour l’application de la garantie décennale court à partir de la réception provisoire du bâtiment. La couverture décennale est valable envers tout propriétaire, qu’il ait fait construire ou pas l’habitation.

La « charge de la preuve » ?

Le propriétaire de l’habitation doit prouver qu’une faute a été commise, c’est la « charge de la preuve ». Petit conseil, si c’est possible, il est conseillé de bien suivre son chantier et de prendre de nombreuses photos à toutes les phases de la construction ou de la rénovation lourde. Par la suite, l’idéal est de se faire épauler par des experts.

La réparation

Le problème se réglera idéalement à l’amiable. Il existe pour ce faire une Commission de conciliation reconnue par le SPF Economie où siègent en nombre égal des représentants des consommateurs, des architectes et des entrepreneurs. Un recours à la commission implique le paiement d’un montant forfaitaire de 200€ htva par partie. Elle va couvrir une première visite des lieux par l’expert et la rédaction d’un rapport technique contraignant (c’est-à-dire que les parties s’engagent à ne pas le contester en justice). La durée moyenne d’un dossier traité par la Commission est de trois mois.

D’autres expertises complémentaires sont possibles et elles seront facturées. Mais cela coûtera moins cher qu’une procédure en justice. De fait, un juge pourra aussi trancher, mais après une longue procédure généralement plus onéreuse.

Deux réparations existent : la remise en état ou, si cela est impossible, le versement d’une somme d’argent à titre d’indemnité. Notons que si c’est un tribunal qui a tranché, une nouvelle garantie décennale recommencera à courir dès le jour de la réception provisoire de la réparation. Dernier conseil, n’entamez jamais vous-même les réparations, vous risqueriez de perdre tous vos droits.