Comment vendre ma maison à un de mes enfants ?

10/12/07 à 00:00 - Mise à jour à 00:00

" Je suis divorcée et j'ai quatre enfants. Après le divorce, j'ai racheté la maison à mon ex-mari. Comme les enfants prennent tout doucement leur envol, je songe à prendre un logement plus petit. Une de mes filles aimerait acheter la maison. Comment la lui vendre sans désavantager mes autres enfants ? J'ai pensé garder l'usufruit et ne lui vendre que la nue-propriété ? Est-ce une bonne idée ? "

Lorsque l'on vend à l'un de ses enfants, la prudence est de rigueur. L'article 918 du Code civil protège les autres enfants (mais pas les petits-enfants) : il suppose d'office qu'une vente avec réserve d'usufruit faite à un seul enfant est en réalité une donation hors part (et non une avance sur héritage).

Il veut ainsi éviter que, par une vente fictive avec réserve d'usufruit, par exemple, un des enfants ne reçoive plus que ce que lui attribuerait normalement le droit successoral, à savoir sa part réservataire et la quotité disponible. S'il reçoit davantage, il empiète en fin de compte sur la part réservataire des autres enfants. S'il apparaît, à l'ouverture de la succession, que la quotité disponible a été dépassée, l'enfant qui a acheté à ses parents un bien (im)mobilier avec réserve d'usufruit devra rendre (la valeur d') une partie de ce qu'il a reçu.

Votre fils pourra garder la maison, mais il devra rendre l'excédent en argent à ses frères et soeurs. C'est ce que le langage juridique appelle la " réduction ". Pour réfuter la thèse de la loi et donc éviter que la vente avec réserve d'usufruit ne soit considérée comme une donation, il est très important que les autres enfants soient impliqués : ils doivent marquer leur accord dans l'acte notarié.

Si vous vendez la maison en pleine propriété à votre fils, la présomption légale ne joue plus. Il est toutefois conseillé de demander un prix " correct ".

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